부동산 투자, 안정적 차익 원하세요?

"지분가격 떨어진 뉴타운에 길있다"

흑석·왕십리·아현·가재울 지구 '눈길'

불황한파에 지분가격 5~6개월만에 20%가량 하락

투자금 장기간 묶이는 부담 줄고 수익도 가능 '매력'

분양 임박 응암7-9·금호18구역등 재개발도 관심을

부동산 투자, 안정적 차익 원하세요?

"지분가격 떨어진 뉴타운에 길있다"흑석·왕십리·아현·가재울 지구 '눈길'불황한파에 지분가격 5~6개월만에 20%가량 하락투자금 장기간 묶이는 부담 줄고 수익도 가능 '매력'분양 임박 응암7-9·금호18구역등 재개발도 관심을

김상용 기자 [e-mail]

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『 '무릎에 사고 어깨에서 팔아라'

부동산ㆍ주식 등 모든 투자에 첫번째로 꼽히는 원칙이다. 맨 밑바닥에서 사고, 꼭지점에서 팔면 수익이 더 나겠지만 그게 쉽지않아 오히려 낭패를 볼 수도 있기 때문이다.

무릎아래나 어깨 위의 나머지 이익은 농부가 감을 다 따지 않고 까치를 위해 남겨두는 '까치밥'정도로 생각해야 리스크를 줄이면서 수익도 거둬들일 수 있다. 무리한 욕심은 오히려 화를 부른다.

최근 서울 지역의 아파트 가격이 급매물 중심으로 거래가 이뤄지면서 반등을 시도하자 이에 대한 의견이 분분하다. 일부 전문가들 사이에선 부동산이 바닥을 찍고 서서히 회복세를 타는 것 아니냐는 의견이 내고 있지만 경기침체가 이어지고 있는 만큼 최근의 상승은 일시적인 반등에 그칠 것이라는 지적도 많다. 전문가들조차 부동산시장의 방향성을 가늠하지 못하고 있다.

이런 상황에서 부동산에 투자해 안정적인 차익을 얻기를 원한다면 '무릎'정도까지 떨어진 매물을 고르는 것이다. 최근 부동산시장 하락으로 지분가격이 떨어진 뉴타운 가운데 올해 분양이 예정된 지역의 지분에 투자하는 게 이에 해당될 수 있다고 전문가들은 말한다. 이들 지분의 가격은 최근 5~6개월 만에 20%가량 떨어져 투자리스크는 줄어들고 차익을 올릴 수 있는 확률은 한층 높아졌다는 분석이다. 』

▲ 올 일반분양 앞둔 뉴타운·재개발지역은

서울 동작구 흑석동의 흑석 뉴타운은 지하철 9호선 개통과 용산 개발의 후광 효과 등으로 인해 뉴타운 중 손 꼽히는 투자 유망처로 꼽힌다. 하지만 흑석 뉴타운 역시 부동산 시장의 매서운 바람을 비껴가지 못해 조합원 지위를 얻기 위한 지분가격은 하락했다.

전용면적 85㎡형을 분양 받기 위한 지분 가격(33㎡)은 지난 해 8월만 해도 3억8,000만원을 육박했다. 여기에 추가분담금 2억4,000여만원을 감안하면 전체 투자금액은 6억2,000만원에 달했다.

그러나 이 지분의 가격은 현재 3억1,000만원으로 7,000만원이나 하락하면서 전체 투자금액도 5억5,000만원으로 줄어들었다.

더욱이 흑석 5ㆍ6구역은 올해 5월 일반 분양을 앞두고 있다.

이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “뉴타운과 재개발 투자에서 가장 큰 부담은 초기에 목돈을 투자해 일반 분양시기까지 장기간 기다려야 한다는 점”이라며 “그러나 올해 일반 분양이 예정된 뉴타운과 재개발의 지분을 저렴하게 매입하면 초기 투자금액이 장기간 묶이는 리스크를 빗겨갈 수 있다”고 강조했다.

◇올해 일반 분양하는 뉴타운 지역은 어디=올해 일반 분양을 앞두고 있는 서울 지역의 뉴타운 지구는 흑석뉴타운 5ㆍ6구역을 비롯해 아현뉴타운과 왕십리 뉴타운ㆍ가재울 뉴타운 등을 꼽을 수 있다.

흑석 5구역의 경우 오는 5월 일반 분양이 예정된 가운데 일반 분양가구수가 168가구에 불과하다. 이에 따라 안정적으로 뉴타운 진입을 목표로 하고 있는 실수요자들은 일반 분양 보다 지분 매입을 통해 조합원 지위를 획득하는 게 훨씬 유리하다.

인근의 한 공인중개사 관계자는 “일반 분양을 앞두고 있어 지분을 팔겠다는 매도자가 거의 없는 실정”이라며 “다만 부동산시장이 하락하면서 이미 시장에 나온 3~4건의 물건은 지분 매입을 하겠다는 수요자가 나타나지 않아 물건 가격이 지난해보다 떨어져 있다”고 전했다.

반면 오는 11월 일반분양을 앞두고 있는 왕십리 뉴타운은 일반 분양 가구수가 상대적으로 많다. 일반 분양 가구수만 2,000여가구에 달한다. 하지만 통상적으로 현재 거래되고 있는 지분 가격(추가 분담금 포함)보다 일반 분양 가격이 높은 점을 감안할 때 여전히 지분 매입을 통해 조합원 자격을 취득하는 게 유리하다. 특히 조합원 지분은 층ㆍ호수에서 9층 이상 로얄층 위주로 배정 받아 더욱 매력적이다.

조합원 지분가격 매입가격을 포함해 전체 투자금액 5억2,000만원(전용면적 85㎡형)에 매물이 나와 있다. 일반 분양분의 분양가격이 5억8,000만원~6억2,500만원에 이르는 것을 감안하면 6,000만원 이상 저렴하게 왕십리 뉴타운 입성이 가능하다.

◇분양 앞두고 있는 재개발 투자도 유망=뉴타운 외에 일반 분양이 임박한 재개발 투자도 안정적으로 내집을 마련할 수 있는 방법이다. 다만 일반 분양 때와 마찬가지로 재개발 투자에서도 대규모 단지를 선택하는 지혜가 필요하다.

올해 분양을 앞둔 재개발 단지 중 가장 대규모인 단지는 응암 7ㆍ9구역으로 전체 입주물량이 3,221가구에 달한다. 일반 분양 시기는 오는 5월이며 일반 분양 가구수는 156가구로 적다. 현재 지분 시세는 3.3㎡당 1,500만원~1,800만원선.

또 성동구 옥수동의 금호 18구역 재개발 단지도 1,822가구에 이른다. 상반기에 분양이 시작될 것으로 보인다. 일반 분양가구 수는 99가구에 불과하다. 현재 시세는 3.3㎡당 3,000만원~4,000만원에서 형성돼 있다.

아현4구역 재개발 아파트 단지도 1,150가구로 대단지다. 5월 일반 분양을 앞두고 사업이 진행중이다. 현재 지분 시세는 3.3㎡당 2,300~2,500만원이다.

성동구 금호동 금호 19구역 재개발의 단지도 전체 물량이 1,057가구에 이를 정도로 대단지지만 일반 분양가구 수는 33가구에 불과하다. 주택형은 83~149㎡형이며 지분가격은 3.3㎡당 1,900만~2,500만원 대다.

이 밖에 오는 3월 분양이 예정된 구로구 고척동의 고척 3구역의 지분 시세는 3.3㎡당 2,000만~2,500만원 선이다.

☞ 뉴타운·재개발 투자 주의점

"관리처분인가 내용 꼭 챙겨야"

지분 규모·감정평가 금액등 한눈에 확인가능

뉴타운과 재개발 투자에서 가장 중요하게 살펴야 할 사항은 관리처분인가 내용이다.

관리처분인가 내용을 보면 해당 지분의 규모와 감정평가 금액, 이주비(무이자 대출), 추가분담금 등이 담겨 있다. 흑석 6구역의 S씨 사례를 살펴 보자.

S씨가 매입한 지분은 33㎡로, 지분에 대한 감정평가 금액은 1억2,000만원이다.

S씨는 지분 가격 1억2,000만원에 프리미엄을 얹어서 매입했다. 프리미엄의 가격은 1억9,000만원. 결국 S씨가 부담해야 할 지분 매입 금액은 지분 가격 1억2,000만원과 프리미엄 1억9,000만원을 합한 3억1,000만원이다.

다만 S씨는 철거를 위한 이주비(무이자 대출)로 3,000만원을 조합으로부터 받았다. 3억1,000만원 중 3,000만원을 이주비로 받은 만큼 실제 투자금액은 2억8,000만원이다. 물론 철거와 착공을 거쳐 입주를 하게 되면 조합으로부터 지원 받은 무이자 대출금인 이주비 3,000만원을 상환해야 한다.

S씨는 여기에 추가분담금 2억7,000만원을 중도금 형식으로 납부해야 한다. 일반 분양자가 분양 대금의 계약금과 중도금을 납입하는 시기에 조합원들 역시 추가 분담금 중 계약금과 중도금 형식으로 시공사에게 납입해야 한다.

바로 이 같은 내용이 관리처분인가 내용에 상세히 나와 있는 만큼 뉴타운이나 재개발에 투자할 때 관리처분인가 내용을 꼼꼼히 확인하는 게 중요하다.

또 뉴타운의 조합원 자격을 얻기 위해서는 토지거래 허가를 받아야 한다. 모든 뉴타운이 토지거래허가구역으로 묶여 있어 20㎡ 이상의 지분을 매입하기 위해선 구청에서 발급하는 토지거래허가 증명서를 발급받아야 한다. 주택을 보유하고 있는 사람은 지분 매입 시점 1년 이내에 기존 주택을 매도하겠다는 확약서를 제출해야 한다.

김은경 스피드뱅크 팀장은 "재개발 지분 등을 매입할 때 부동산 중개업소의 설명만 듣고 투자하면 큰 낭패를 볼 수 있다"며 "동일한 크기의 지분이라고 하더라도 감정평가금액이 크면 클수록 이주비 금액도 상대적으로 커지는 만큼 세심한 주의를 기울여야 한다"고 강조했다.

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