[재테크] 2기 신도시 청약 올가이드

서울 노원구 상계동 18평 아파트에 전세를 살고있는 박모(38)씨. 그는 올해를 `내집마련의 해'로 정했다. 기다려왔던 판교.김포.파주 등 2기 신도시 분양이 시작돼 서랍속에 아껴뒀던 청약통장을 쓸 기회가 왔다는 판단에서다. 박씨가 청약저축에 가입한 것은 지금부터 딱 7년 전. 월 10만씩 84회를 꼬박 불입해 어느덧 통장 잔고는 840만원으로 늘었다. 박씨는 "청약저축 60회 이상이면 판교도 당첨확률이 높은 것으로 안다"며 "결혼후 10년 무주택의 한(恨)을 풀겠다"고 말했다. 박씨와 같은 내집마련 수요자라면 올해 신도시 아파트 청약을 적극 고려해볼 만하다. 신도시는 입지여건이 뛰어난 것은 `기본'이고, 분양가 상한제 등이 적용돼 주변 시세보다 가격이 싼 것은 `덤'으로 주어진다. 전문가들도 "올해 부동산 시장의 최대 `화두(話頭)'중 하나는 신도시 청약"이라며 "청약통장 가입자들이 집장만 할 수 있는 절호의 기회"라고 추천한다. ◇ 신도시 분양 봇물 = 10일 업계에 따르면 3월 분양하는 판교를 시작으로 김포. 파주 등 2기 신도시에서 총 3만4천여가구(단독주택 등 비청약물량 제외)가 쏟아진다. 이중 최대 관심지역은 단연 판교다. 3월에 전용 25.7평 이하 분양가 상한제 아파트가 먼저 첫 선을 보인다. 건영.풍성주택 등 민간 건설업체 10개사가 5천352가구를,주택공사가 4천137가구를 내놓는다. 3월 15일 모델하우스를 공개하고, 3월 20-23일사이에 청약을 시작할 계획이다. 분양가는 민영 아파트는 평당 1천100만-1천200만원선, 주공 아파트는 평당 1천만원 안팎으로 예상된다. 오는 8월에는 판교의 채권입찰제가 적용되는 전용 25.7평 초과와 전세형 임대아파트 등 9천700여가구가 분양된다. 중대형 평형을 채권최고액을 써내 당첨됐을 경우 할인율(35% 예상)을 감안한 실질 분양가는 평당 1천800만원에 이를 전망이다. 김포신도시는 장기지구의 2천656가구가 첫 포문을 연다. 제일.이지.남흥건설 등3개사가 2월말-3월초에, 이어 7월까지 신영.반도건설.우미건설 등이 차례로 분양한다. 분양가는 미정이나 전용 25.7평 이하는 분양가 상한제가 적용돼 평당 730만-740만원선, 중대형은 평당 900만-1천만원대로 예상된다. 대부분 2월 24일 이전에 사업승인을 신청해 채권입찰제는 적용되지 않는다. 하반기에는 파주 신도시가 대기중이다. 협의양도업체 대상이 가려지지 않아 분양 시기가 다소 유동적이나 이르면 10월부터 13개 업체가 1만2천여가구를 쏟아낼 것으로 보인다. 파주 신도시는 중소형은 원가연동제가, 중대형은 채권입찰제가 적용된다. 올해 분양 예정으로 충남 아산신도시에 주택공사가 짓는 아파트 1천여가구는 문화재 발굴 문제로 내년으로 넘어갈 공산이 커졌다. ◇ 통장별 청약전략은 = 청약저축 가입자는 올해 판교 청약을 적극 노려볼 만하다. 공급물량도 많고, 3월과 8월에 2번 청약기회가 주어진다. 청약저축 가입자중에는 5년 이상 무주택 세대주이면서 횟수를 60회 이상 불입한자중 저축 총액이 많은 사람이 당첨확률이 높다. 청약저축 1순위이면서 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 사람도 유리하다. 노부모 우선 공급 대상으로 공급물량의 10%를 먼저 청약할 수 있다. 이런 조건에 해당되지 않는 청약저축 가입자는 전용 25.7평 이하 공공임대 아파트(1천918가구)를 노려볼 만하다. 주공 임대는 10년 후 분양전환이 되는데 어차피분양가 상한제가 적용되는 전용 25.7평 이하의 경우 분양 계약일로부터 10년간 사고팔 수 없기 때문에 별 차이가 없다. 김포와 파주신도시는 올해 청약저축 가입자가를 대상으로 한 분양물량이 없을것으로 보인다. 청약저축 가입자중 민영아파트를 청약을 원할 경우엔 입주자모집공고일 전까지통장을 청약예금으로 전환하면 바로 청약할 수 있다. 전용 25.7평 이하 일반 아파트에 청약할 수 있는 청약예금(서울 기준 300만원)및 부금 가입자중 일반 1순위자는 판교의 경우 당첨확률이 매우 낮다. 성남 지역순위자(2001년 12월 26일 이전 거주자)와 청약예.부금 무주택우선 순위자(35-40세 이상, 5-10년 이상 무주택 세대주)에게 우선 당첨 권한을 뺏기기 때문이다. 따라서 일단 3월 판교 민영아파트에 청약해보고 떨어지면 김포 장기지구나 파주신도시쪽으로 눈을 돌려보는 게 좋다. 전용 25.7평 초과 평형의 수도권 청약예금 가입자는 전용 25.7평 이하에 비해당첨확률이 높은 편이어서 판교에 먼저 도전할 만하다. 오는 2007년 예정된 판교 주상복합 아파트(1천266가구)에 청약이 가능한 것도 장점이다. 판교 중대형은 경쟁률을 감안할 경우 채권입찰액을 상한선까지 최대한 써내야당첨이 될 전망이다. 반면 파주는 상대적으로 인기가 낮아 채권 최고액까지 써낼 필요는 없다. 중대형 평형 청약자는 `김포 장기-판교-파주'신도시 순으로 분양돼 청약 우선지역을 미리 정해야 한다. 가령 김포 장기에 먼저 당첨되면 1순위 재당첨 제한(5년)에걸려 판교 청약이 불가능하다. 임대아파트도 괜찮다면 판교에서 주공.민영이 분양하는 전용 25.7평 초과 중대형 임대를 고려해봄 직하다. 다만 전세형 임대주택은 공급방법이 결정되지 않았고,분양전환도 안되므로 유의해야 한다. 판교를 제외한 김포와 파주는 내년에도 각각 1만3천여가구와 2만2천여가구의 분양이 계속되기 때문에 지금 1순위가 되지 않는다고 실망할 필요는 없다. ◇우선공급, 전매 제한 달라 유의= 신도시와 같은 20만평 이상의 수도권(서울제외) 택지개발지구는 지자체장의 판단에 따라 전체 공급물량의 30%를 지역 거주자에게 우선 공급하고, 70%를 수도권 거주자에게 준다. 판교.김포.파주 신도시 모두여기에 해당된다. 이중 전용 25.7평 이하 물량의 40%는 만 40세 이상.10년 이상 무주택자가 최우선 당첨 권한을, 35%는 만 35세 이상.5년 이상 무주택자가 그 다음 당첨 권한을 갖는다. 지역 우선도 살펴봐야 한다. 판교의 경우 택지개발예정지구 지정일인 2001년 12월 26일 이전 성남시 거주자여야 지역 우선 청약 자격이 있다. 김포와 파주시는 미정이다. 전매 제한 기간도 서로 달라 유의해야 한다. 분양가 상한제가 적용되는 전용 25. 7평 이하의 경우 분양승인(입주자모집공고)을 올 2월 24일 이전에 신청하면 전매금지 기간이 계약후 5년, 이날 이후에 신청하면 그 2배인 10년이 된다. 판교의 경우 3월말 분양할 전용 25.7평 이하는 전매 제한이 10년이다. 2월 24일이후 분양승인을 신청해서다. 전용 25.7평 초과는 5년이다. 결국 단기차익보다는 실거주가 목적인 사람이 청약해야 한다. 김포 장기지구의 2-3월 분양 업체는 사업일정에 따라 분양승인 신청일이 2월 24일을 넘길 수도 있고, 안넘길 수도 있다. 신영 관계자는 "하루만 늦어져도 전매 기간이 달라지기 때문에 최대한 2월 24일이전에 분양승인을 신청하기 위해 노력하고 있다"고 말했다. 만약 2월 24일 이전에 분양승인을 신청하면 김포의 전용 25.7평 이하는 5년, 넘기면 10년 전매 제한을 받는다. 25.7평 초과는 채권입찰제가 적용되지 않아 입주와동시에 사고 팔 수 있다. 파주신도시는 전용 25.7평 이하는 10년, 초과는 5년 동안 전매가 금지된다.