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스카이라인에 묶여… " 재개발·재건축 포기 줄잇나" 우려
■ 한강변 아파트 35층 이하로 제한과도한 용적률 인센티브도 300%로 낮춰 사업성 악화따라 부동산시장 더 위축될수도
김상훈기자 ksh25th@sed.co.kr
자료사진=위 기사와 관련 없습니다
서울시가 한강변 일대 개발 층고를 크게 낮춘 것은 기존의 한강 공공성 회복 방안이 오히려 공공성을 퇴색시켰다는 문제의식 때문으로 보인다. 하지만 기존 서울시의 방안에 따라 재건축ㆍ재개발을 추진했던 주요 지역들은 서울시의 이번 방안으로 직격탄을 맞게 돼 사실상 사업 포기사태를 맞을 것이라는 우려가 제기된다.
시는 이미 지난 2007년 한강르네상스를 시작으로 2009년 한강 공공성회복정책 등을 발표하면서 한강 수변축의 공공성 확보를 추진해왔다. 하지만 수변 재개발ㆍ재건축 단지의 공공기여 총량을 늘리기 위해 평균 330%에 달하는 용적률 인센티브를 줌으로써 50층 내외의 고층아파트 개발안이 쏟아져나왔다. 이 때문에 오히려 한강에서 도심지역을 조망할 수 있는 시야가 갇히고 수변 아파트 단지만 주거여건이 좋아지는 등의 부작용이 초래됐다는 것이 서울시의 판단이다.
윤은정 서울시 도시계획정책 전문위원은 "현재는 한강을 이용하는 시민들이 아파트만 바라볼 수 있고 서울 인근의 산과 한강 변에 인접한 문화재 등을 바라볼 수 없게 돼 있다"며 "주변에 미술관 등의 공공을 위한 시설이 많은 영국 런던의 템스강변과 프랑스 파리의 센강변과 달리 한강 연접지역의 85%가 주거지역일 만큼 토지이용과 경관 등도 사유화돼 있다"고 말했다.
한 편 이전에 전략ㆍ유도정비구역 지정을 통해 일률적으로 적용됐던 기준이 지구별로 적용기준이 달라지면서 각 지구 주민간에 형평성 논란도 일수 있을 것으로 전망된다.
◇희비 엇갈린 한강변 정비구역=서울시의 이번 가이드라인 발표로 오세훈 전 서울시장의 한강 르네상스의 일환으로 지정이 예고됐던 10곳은 전략ㆍ유도 정비구역의 희비는 엇갈렸다.
특히 여의도는 유도ㆍ전략정비구역은 유일하게 고층개발가능 지역으로 분류되면서 향후 개발에 속도가 붙을 것으로 전망된다. 여의도의 경우 도시기본계획상의 거점인 부도심에 위치해 있고 주변에 고층 건물들이 늘어서 있어 용도지역 변경 후 고층 개발이 가능하다는 것이 서울시의 입장이다.
123층의 제2롯데월드 슈퍼타워가 들어서는 잠실지구의 경우에도 일부 비주거건물은 50층 내외의 고층건물로 지을 수 있을 것으로 전망된다. 용산국제업무지구 개발계획에 포함된 서부이촌동도 고층 아파트가 들어설 수 있는 지역으로 구분됐다.
반면 이촌동과 반포지구의 경우 층수 규제가 강화된다. 이촌동의 경우 한강에서 바라보는 남산 조망권을 확보해야 하고 인근 용산공원과의 인접해 있다는 점이 규제의 이유다. 마찬가지로 반포지구도 관악산 조망과 인근 현충원과 연계한 개발이 필요하다는 것이 서울시의 설명이다.
◇기부채납 비율 다소 낮출 듯=이번 가이드라인에는 층수 규제 강화뿐만 아니라 과도한 용적률 인센티브를 낮춰 평균 기부채납 비율도 낮춘다는 내용도 담겨 있다.
기존 한강변 개발계획은 10개 지구를 중심으로 기부채납 25%, 최고 층수 50층 내외, 용적률 300% 이상 등의 기준이 적용됐다. 새로 마련되는 계획은 기존 10개 지구에서 한강변 전체로 범위를 확대하고 기부채납 비율은 평균 15%, 층수는 35층 이내, 용적률은 300% 이하로 조정했다. 또 수변부의 경우에는 저층으로 짓게 해 'V'자형 스카이라인으로 개발을 유도한다.
◇한강변 재건축=일단 전문가들은 이번 서울시의 층수 규제 강화가 가뜩이나 위축된 시장에 악재가 될 것으로 보고 있다. 최고 50층까지 재건축을 기대했던 주민들로서는 35층으로 층고가 낮아지면서 사업성이 악화될 수밖에 없기 때문이다. 일부 단지가 추진 중인 종 상향 역시 시가 기존의 용도지역을 유지하겠다는 방안이어서 사실상 물 건너 간 게 아니냐는 분석을 낳고 있다.
다만 최고 층수가 낮아지기는 했지만 기부채납 비율도 낮아졌기 때문에 섣불리 사업성을 판단하기도 아직 이르다는 지적도 제기된다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "사업성을 예단하기에는 아직 이르지만 용적률이나 층고지역별로 사업성이 달라질 것은 분명하다"며 "다만 수변 재건축의 불확실성이 제거됐다는 측면에서는 시장에 긍정적 요인을 줄 것으로 보인다"고 말했다.
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