[맞춤형 재테크] 700만~1,000만원 청약예금부터 가입을<br>부족한 자금은 고정금리인 주택금융모기지론 이용 해볼만<br>누적 투자액 큰 적립식펀드, 원금보장 상품으로 분산 필요
Q : 7년차 주부로 7살과 3살짜리 아이가 있습니다. 결혼할 때 2억원을 빚진 상태로 시작해 7년 동안 1억6,000만원을 갚았습니다. 현재 집을 소유하고 있지 않지만 2~3년 후에 마련할 계획입니다. 현재 살고 있는 곳은 지방으로 39평 아파트 분양가는 3억5,000만원 정도입니다.
남편은 전문직으로 실 수령액 기준으로 월 670만원을 벌고 있으며, 저는 공무원으로 월 280만원을 받습니다. 중요한 지출 내역은 ▦가족 보험료 160만원 ▦개인연금 41만원 ▦장기주택마련저축과 적립식펀드 243만원 등입니다. 남편의 사업실적에 따라 연 4,000~5,000만원 정도 추가 수입이 발생할 수도 있는데 불규칙합니다. 6~7년 후 두 아이를 데리고 2년간 중국 유학을 계획 중입니다. 여건이 되면 가족이 모두 가고, 그렇지 않을 경우 아이들과 저만 떠날 예정입니다. 4인 가족이 모두 다 떠날 경우 2년간 수입이 전혀 없을 수도 있습니다. 도움말을 부탁합니다.
A : 의뢰인은 3년 후 분양가 3억5,000만원 상당의 아파트를 마련하기를 바라고 있습니다. 먼저 현재 투자하고 있는 금융자산을 바탕으로 3년 후 주택 구입 직전의 자산현황을 점검해야 합니다. 앞으로 3년간 추가로 매월 불입되는 보험, 개인연금, 적금 및 펀드 등으로 증가하는 금융자산 총액은 1억7,500만원 정도입니다. 3년 후 3억5,000만원 상당의 집을 마련하기 위해 모든 금융자산을 투자원금 기준으로 처분한다면 간신히 주택구입 자금으로 충당할 수 있을 정도입니다.
현재의 금융자산 포트폴리오로는 주택구입자금으로 현금화하는데 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 첫째, 전체 금융자산의 약 36%로 가장 큰 비중을 차지하는 보험은 상품의 특성상 쉽게 해지할 수 없을 뿐 아니라 중도해지를 하게 될 경우 상당한 손실을 감수해야 합니다. 둘째, 비중이 9%에 달하는 개인연금 도 고유의 목적에 부합하려면 10년 이상 납입해야 합니다.
셋째, 장기주택마련저축 또한 소득공제 혜택을 위해 7년 이상 납입해야 하기 때문에 3년 이후의 주택자금으로 사용하기에는 제약이 따릅니다. 따라서 전체 포트폴리오에서 18%를 차지하는 장기주택마련저축 또한 주택자금으로는 무용지물인 셈입니다.
넷째, 펀드는 전체 투자자금의 37%를 차지하지만 그나마 자녀들을 위한 적립식 펀드가 대부분입니다. 이 또한 앞으로 자녀 학자금이나 결혼 등을 대비한 자금 성격이라면 주택자금으로 쓰는 데는 걸림돌이 될 수 밖에 없습니다.
따라서 3년 후 주택을 마련하는데 활용하려면 다음과 같이 포트폴리오를 조정해야 한다고 생각합니다. 우선 결혼 당시 빚진 2억원 가운데 아직까지 남아 있는 4,000만원은 신용대출일 것으로 판단됩니다. 지금은 상대적으로 금리가 높은 시기라는 것을 감안할 때 이른 시일 내에 대출을 상환해야 합니다. 남편의 사업배당 수입이 생기는 대로 전액 상환하는 게 바람직합니다.
3년 후 주택을 구입할 때 부족한 자금에 대해서는 상대적으로 금리가 낮은 주택담보대출을 이용하는 것이 좋습니다. 또 3년 후 주택을 구입할 때 금리가 상승하고 있다고 판단할 경우에는 가능하다면 고정금리 형태인 주택금융모기지론 등을 이용하는 것이 장기적으로 금리 변동성에 대한 위험을 경감하는 방법일 것입니다.
처음으로 아파트를 구입한다면 아무래도 분양을 받는 것이 여러모로 유리합니다. 따라서 국민주택 규모를 초과하는 39평(128.9m²)의 아파트라면 주택청약예금을 통해 분양시점으로부터 최소 2년 전에 미리 준비하는 것이 좋습니다.
분양대상 지역 및 분양면적에 따라 예금의 규모는 차이가 있으나 39평 내외라면 약 700만~1,000만원 정도입니다. 보험상품 가운데 가장 큰 비중을 차지하고 있는 변액유니버셜보험은 기본적으로 10년 이상 유지해야만 비과세혜택이 주어집니다. 중도인출이 가능하다는 장점이 있지만 주택자금을 위한 중도인출은 최초 가입 시의 취지에는 부합되지 않습니다. 따라서 주택자금을 마련하려면 보험은 10년 이상 유지가 가능한 최소한의 자금을 불입하는 게 좋습니다.
장기주택마련저축은 상품 자체의 수익률보다는 연간 300만원 한도의 소득공제가 더 큰 매력이라고 할 수 있습니다. 특히 고소득자인 남편에게 유리한 상품입니다. 고소득자인 남편 이름으로 장기주택마련저축을 불입해 절세의 효과를 최대한 누리되 의뢰인의 경우에는 유동성 자금으로 옮기는 것이 좋습니다.
현재의 포트폴리오에서 주식관련 상품(변액보험 및 펀드)의 비중은 무려 57%에 달합니다. 장기적으로 주가상승기에는 수익률을 극대화할 수 있다는 장점이 있지만 적립금액이 커질 수록 위험에 더욱 노출된다는 약점도 무시할 수 없습니다. 적립식을 통한 누적 투자금액이 커질수록 원금보장형 상품 등으로 위험을 적절히 분산할 필요가 있습니다.
/손정호 한국씨티은행 CE
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