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4ㆍ1 부동산종합대책의 후속 조치로 지난달 정부가 발표한 7ㆍ24 대책에서 눈에 띄었던 것은 '후분양 임대' 제도다. 분양 예정 또는 미분양 물량을 일정 기간 임대로 활용하는 건설사에 한해 저리의 자금을 대출해주고 후에 선착순 분양을 허용하겠다는 것이다.
사실상 시중에 출시되는 분양 물량을 임대 주택으로 전환시켜 미분양 해소 효과와 전셋값 안정이란 두 마리 토끼를 잡겠다는 복안이다.
국토교통부 관계자는 "주택이 팔리지 않아 자금 조달에 애를 먹는 건설업체에서는 저리에 자금을 대출받을 수 있고 전체적인 전셋값 안정 또한 도모할 수 있기 때문에 수요자와 공급자 모두 윈윈할 수 있는 정책"이라고 말했다.
하지만 정부 당국의 기대와 달리 건설업계는 정작 정책의 실효성에 대해 반신반의하고 있다. 업체마다 자금력이 모두 달라 여력이 있는 대형 건설사는 이미 유사한 애프터리빙 제도를 시행하고 있고 중소형사의 경우 후분양 임대로 받은 정부 대출금이 기존 대출금 상환에 쓰여질 우려가 있기 때문. 아울러 기반시설 등 후분양 임대 전환 대상인 지역의 주거 환경이 모두 다른 것도 효과를 떨어뜨리는 요인으로 작용할 것이라는 지적이다.
◇정부 보증 통해 전세 유도=정부는 지난달 말 후분양 임대 제도를 발표하면서 앞으로 분양성 심사를 강화해 미분양 위험이 큰 사업장은 가급적 전세 임대로 활용할 수 있도록 유도하겠다고 밝혔다.
미분양 누적 지역의 경우 건설사가 선분양으로 자금 회수를 하기 어려운 만큼 분양 예정 또는 준공 전 미분양 물량을 준공 후 분양으로 전환할 때 보증부 대출을 통해 금융기관이 분양가격의 50~60%를 대출해주고 대한주택보증이 지급보증을 서겠다는 것.
정부는 이들 물량을 준공 후 전세 임대로 활용하는 업체에는 분양가격의 10% 내외를 추가로 대출보증하는 인센티브도 제시할 방침이다. 보증 대상은 7월24일 현재 사업 승인을 획득한 사업장에 한정한다.
정부는 9월 중 대한주택보증과의 협의를 통해 상품을 출시하고 주택공급규칙을 개정해 선착순 분양을 허용할 계획이다.
◇건설업계 "대책 반갑지만 실효성은 글쎄"=건설업계는 후분양 임대 대책의 정책 취지에 대체로 공감하면서도 실제 효과가 있을지에 대해서는 의문을 보이는 상황이다.
자금력이 풍부한 대다수의 대형 건설사는 이미 애프터리빙 제도를 시행하고 있거나 사업의 빠른 청산을 위해 다소 손해를 보고서라도 할인 분양 등을 진행하고 있기 때문.
한 대형 건설사의 주택사업부장은 "현금성 자산이 있는 대형 건설사의 경우 현재도 애프터리빙 제도를 이용하는 등 어떤 식으로든 미분양을 정리하고 있다"며 "때문에 실제 후분양 임대 제도를 활용해 임대로 시장에 나오는 물량은 많지 않을 것"이라고 진단했다.
한편 대형 건설사에 비해 상대적으로 자금이 부족한 중견 건설사는 대출 규모를 늘려야 한다는 지적이 많다.
분양가격의 50~60%를 금융기관이 대출해준다고 해도 기존에 일으킨 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 갚는 데 정부로부터 대출받은 자금이 들어가버리면 결국 공사를 진행할 수 없다는 지적이다. 더욱이 상위 100대 건설사 가운데 22개사가 워크아웃(기업개선작업)이나 법정관리(기업회생절차)에 들어간 상태이기 때문에 채권단의 자금 일시 상환 요구도 무시할 수 없다.
중견 건설사의 한 관계자는 "PF 대출을 해준 금융기관이 후분양 임대를 통해 유입되는 자금으로 PF 대출금을 상환하라고 종용할 경우 공사를 진행할 수 있는 재원은 사라지는 셈"이라며 "후분양이 잘되지 않으면 결국 일시 상환 부담을 져야 하고 워크아웃 기업의 경우 채권단이 먼저 상환을 요구할 가능성도 있다"고 토로했다.
◇시장 침체된 근본 원인 해소돼야=이와 함께 악성 미분양 지역의 미흡한 기반 시설도 이 대책의 발목을 잡는 요인이 될 것이라는 지적이 나온다.
미분양이 있이 적체된 곳은 대부분 도로와 전철 등 기반시설이 부족한 곳이 태반이다.
결국 주거 환경이 근본적으로 개선되지 않으면 임대로 전환하는 것은 물론 향후 분양으로 전환됐을 때도 물량 소진을 기대하기는 요원할 것이란 관측이다.
두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 "인천 영종하늘도시나 김포 한강신도시 등 미분양이 적체돼 있지만 입지 자체는 나쁘지 않은 지역이 살아나려면 다리나 도로ㆍ전철 등 기존에 계획된 기반시설이 하루빨리 확충돼야 한다"며 "후분양 임대로 활용한 후에도 이 문제가 해결되지 않으면 업체는 만기에 고스란히 리스크를 떠안아 자칫 자금력이 부족한 건설사는 파산 위기에 놓일 수도 있다"고 말했다.
준공 후 미분양 주택이 대부분 중대형이라는 점도 간과하기 힘든 요소다. 중소형 주택을 선호하는 주택 시장의 특성상 수요와 공급의 미스매치가 발생할 가능성이 있다.
국토부에 따르면 6월 말 현재 서울ㆍ수도권의 준공 후 미분양 아파트는 총 1만5,970가구로 이 가운데 전용 85㎡ 이상 중대형 아파트가 76.4%(1만2,205가구)에 달하는 상황이다.
조은상 부동산써브 팀장은 "미분양이 발생한 곳은 이미 매물이 많아 수요자들에게 선택지가 많은 상황"이라며 "결국 융자금이 많은 전세를 피해 정부가 보증을 서주는 주택에만 수요자들이 몰리는 부작용은 물론 정부가 자연스러운 매매 유도보다는 전세 대기 수요만 양산할 가능성도 있다"고 말했다.
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