'월급' 주는 수익형 부동산 경매로 알짜물건 잡아볼까

■ 수익형 부동산, 유형별 경매 투자법·주의사항

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'월급' 주는 수익형 부동산 알짜물건은?
'월급' 주는 수익형 부동산 경매로 알짜물건 잡아볼까■ 수익형 부동산, 유형별 경매 투자법·주의사항

이혜진기자 [e-mail]













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오피스텔, 초보자들에 적합… 고가낙찰은 유의상가, 고수익에 고위험… 상권분석 꼼꼼히다가구·원룸, 권리관계 등 복잡… 임대료 철저 파악

A씨는 최근 경매를 통해 경기 일산신도시내 상가 건물내 점포를 2억4,000만원에 낙찰받았다. 이 건물에는 한의원이 보증금 7,000만원, 월임대료 280만원에 임차해 치료실로 쓰고 있었다. 경매대금 중 1억여원은 은행대출로 조달했다. 은행대출 이자를 제하고도 그는 소규모 투자로 높은 월세수익을 올리는데 성공했다.

'월급'을 주는 수익형 부동산에 대한 관심이 날로 높아지고 있다. 반면 전통적인 투자 1순위 상품으로 꼽히던 아파트에 대한 관심은 눈에 띄게 줄었다. 이 같은 시장의 트렌드는 경매 시장에서 더 극단적으로 나타나고 있다.

강은현 EH경매연구소 대표는 "경매시장에서 아파트는 일부 소형을 제외하고는 실수요 위주로 재편됐다"며 "요즘에는 상가ㆍ오피스텔ㆍ다가구 등 수익형 부동산에 대한 고객들의 컨설팅 문의가 대부분"이라고 전했다.

수익형 부동산은 최근 인기가 치솟으면서 가격도 크게 올라간 상황이다. 최근 분양되고 있는 도시형생활주택이나 오피스텔의 경우 분양가가 치솟으면서 투자자들이 기대했던 수익률을 올리기 어려운 상황이 됐다. 상가 역시 마찬가지다. 상가의 수익률이 오히려 오피스텔에 비해 떨어지는 경우도 많다.

이 경우 경매를 통해 수익형 부동산에 투자해 보면 어떨까. 초기 투자비용을 낮춰 수익률을 높일 수 있기 때문이다.

물론 공짜는 없다. 정형화된 투자분석이 가능한 아파트에 비해 수익형 부동산은 물건 분석이 까다롭다. 물건마다 특징이 다르고 권리 관계나 명도 문제 등도 복잡하다. 하지만 이 과정을 잘 극복한다면 저평가된 진주를 찾아낼 가능성도 그만큼 높다. 이를 위해서는 서두르기 보다는 끈기 있게 기다리며 적당한 물건을 찾아 내는 것이 관건이다. 경매를 통한 수익형 부동산 투자 유의점과 전략을 소개한다.

주택 시장 침체가 장기화하면서 '집으로 재미보는 시대는 지났다'는 얘기조차 나온다. 경매시장 역시 사정은 비슷하다. 소형 아파트의 경우 경쟁이 치열해지면서 낙찰가가 높아져 수익을 기대하기 힘들기 때문이다. 하지만 경매 시장에는 아파트만 있는게 아니다. 오히려 진짜 큰 수익은 일반인들의 관심이 상대적으로 적은 상가나 오피스텔, 다세대ㆍ원룸 등에서 나온다는게 경매 고수들의 전언이다. 특히 수익형 부동산의 경우 의외로 경매를 통해서도 좋은 물건이 심심치 않게 나오는 만큼 투자자들은 시야를 넓혀 봄직하다. 수익형 부동산 유형별 경매 투자 방법과 유의점을 알아보자.

◇초보자도 쉽게 접근가능한 오피스텔 = 초보자들이 가장 쉽게 접근할 수 있는 수익형 경매 부동산은 바로 오피스텔이다. 아파트처럼 임대와 매매 시세가 명확하기 때문에 응찰 때 가치 산정이 쉽고 권리분석도 단순한 편이기 때문이다.

다만 경매에 나오는 물건 수가 많지 않고 투자자들 사이에서 인기가 높기 때문에 소형 아파트와 마찬가지로 고가 낙찰을 유의해야 한다.

지지옥션의 하유정 연구원은 "다른 수익형 부동산 경매 물건은 감정가 대비 낙찰가 비율이 작게는 40%선에서 많게는 80%선에 이르는데 반해 오피스텔의 경우 낙찰가율이 높다"며 "일부 역세권 오피스텔의 경우 감정가를 웃도는 수준에 낙찰되기도 한다"고 말했다.

오피스텔을 낙찰 받을 경우 우선 주거용인지 업무용인지를 따져봐야 한다. 임차인이 전입신고를 한 경우 주거용으로 분류되기 때문에 종합부동산세나 다주택자 양도세 중과 대상이 될 우려가 있다. 이 경우 임대사업자 등록을 고려해 볼만하다. 임대주택법 개정으로 오피스텔 1채라도 임대사업자 등록이 가능해졌다. 단 5년 이상 임대해야 하기 때문에 자신의 투자 계획과 부합하는지 고려해야 한다.

유의할 점은 한 건물에서 무더기 물건이 경매로 나왔을 때다. 경매 물건중 한 사건번호에 여러 개의 물건번호가 붙어 있을 때는 일부 호실이 낙찰되더라도 전체가 다 낙찰된 후에야 배당일자가 잡히기도 한다. 그만큼 배당이 늦어지면 명도기간도 길어질 수 밖에 없다.

◇다가구ㆍ원룸주택, 명도대책 확실히 해야 = 어느 정도 초보 단계를 벗어난 투자자라면 다가구ㆍ원룸에 관심을 가져볼 만하다. 임차인이 많고 물건마다 개별성이 크기 때문에 투자가 다소 까다롭지만 성공하면 높은 수익률을 올릴 수 있다.

다가구 주택은 세입자가 많고 권리 관계가 복잡해 다른 물건에 비해 투자자가 덜 몰리고 유찰 되는 경우가 많다. 그만큼 낙찰 가격이 떨어지게 된다. 낮은 가격에 낙찰을 받으면 전ㆍ월세 보증금 만으로도 매입금액의 상당 부분을 조달할 수 있어 초기 투자금이 줄어드는 장점이 있다.

다가구 주택에 응찰하기 위해서는 임대 시세를 파악하는 게 중요하다. 인근 부동산 중개업소를 통하면 매매, 임대료 수준을 알 수 있다. 풍부한 임대수요가 있는 지역인지를 확인하는 것이 가장 중요한데 역세권이나 대학가, 업무 밀집지역 인근이라면 좋다.

또 감정가격을 믿어서는 안된다. 감정시점과 낙찰 시점의 시간적 차이가 크기 때문에 감정 가격이 시세와 차이가 크게 벌어질 가능성이 있다.



임차인이 많은 원룸ㆍ다가구 경매시 가장 중요한 점은 명도다. 세입자가 많기 때문에 권리 관계가 복잡하고 특히 세입자의 중 확정일자를 받아두지 않아 보증금을 못 받아가는 세입자가 있는지 배당요구 기일이 지난후 배당요구를 했는지를 반드시 확인해야 한다.

낡은 다가구 주택이라고 해도 꼭 배제할 필요는 없다. 오히려 낡은 주택을 싼 값에 낙찰받아 리모델링을 통해 월세수익을 올릴 수 있다.

◇하이리스크 하이리턴, 상가 = 수익형 부동산 경매 중 가장 리스크가 높지만 성공했을 경우 가장 높은 수익을 올릴 수 있는 것이 바로 상가투자다. 그야말로 하이리스크 하이리턴 이다.

요즘 상가 경매시장은 한풀 꺾인 상황이다. 경기 때문이다. 그러나 은퇴자들의 창업열기는 꾸준할 것으로 보이기 때문에 수요가 급감할 가능성이 낮다.

상가 경매의 장점은 일단 싸게 받을 수 있다는 점이다. 1~2회 유찰은 예삿일이고 때에 따라서는 7~8회 이상 유찰돼 감정가의 10%선까지 최저입찰가가 내려간 경우도 수두룩하다. 일반적인 상가 물간의 낙찰 가율은 통상 40%선이다.

그러나 싸다고 좋은 것은 아니다. 강은현 EH경매연구소 대표는 "싸다고 덜컥 물면 절대 안된다"고 조언한다.

특히 상가 감정가는 절대 믿지 말라는 게 전문가들의 조언이다. 상가는 개별성이 강하기 때문에 실거래가를 산정해 내는 것이 상당히 어렵다. 따라서 철저한 상권 분석과 임대료 예측이 가장 핵심적이다. 유동인구나 동선 같은 상권분석 ABC를 기초로 전문가들의 도움을 받아보는 것도 한 방법이 될 수 있다.

상가 투자시에는 보이지 않는 비용도 따져봐야 한다. 바로 관리비이다. 상가가 경매에 넘어가게 되면 입주자들이 관리비를 내지 않아 밀려 있기 일수다. 심지어 어떤 상가는 관리비가 낙찰가보다 비싼 경우가 있다. 따라서 상가를 낙찰 받으려고 하면 관리사무소에 가서 관리비를 필히 확인해야 한다.

그러나 밀려있는 관리비를 다 내야 하는 것은 아니기 때문에 미리부터 겁먹을 필요는 없다. 공용부분 원금은 부담해야 하지만 전용부분은 안되고 되는 경우가 많기 때문이다.

유치권 역시 골칫거리다. 유치권이 있으면 은행 대출이 어렵기 때문이다. 이 역시 은행마다 정책이 다르기 때문에 여러 은행에 문의를 해보면 대출이 가능한 곳이 있다.

그러나 경매로 수익형 부동산 투자를 고려하는 투자자들에게 가장 중요한 덕목이 있다. 바로 조바심을 내지 않는 것이다. 강은현 대표는 "물건은 항상 있다"며 "이번이 아니면 안 된다는 조급합으로 고가 낙찰을 받는 우를 범하면 안 된다"고 강조했다.



경매 교육 받고 투자하세요

정보업체 통해 물건 검색·분석 도움… 초보자는 컨설팅업체서 입찰대행도

경매 투자는 치밀한 권리분석이 전제돼야 하는 까닭에 일반 매매에 비해 좀더 많은 지식이 필요하다.

이 때문에 아예 경매 초보자인 경우에는 컨설팅 업체를 이용하는 것이 가장 손쉬운 방법이다. 투자 목적과 투자금액 등을 알려주면 컨설팅업체들은 적정한 물건을 찾고 투자 분석 후에 입찰대행까지 해준다. 컨설팅 수수료는 낙찰가의 1.5%나 감정가의 1% 중 작은 금액을 주게 된다. 현장조사에 들어가는 실비나 명도 비용을 별도로 받는 경우도 많다. 물론 이 경우에도 직접 현장을 방문해 보고 최종적인 투자 여부를 결정하는 투자자 몫이다.

경매에 대한 기본적인 지식이 있는 경우에는 직접 발로 뛰어 보면 된다. 물건에 대한 정보가 가장 중요하기 때문에 이 경우에는 정보업체의 도움을 받으면 좋다.

인터넷을 통해 경매 정보업체에 가입해 필요한 정보를 얻을 수 있다. 예컨대 수도권 지역에서 나오는 경매 물건을 검색해보기 위한 정보제공료는 한달간 약 12~13만선이다. 지지옥션, 부동산태인, 굿옥션 등이 비교적 규모가 큰 경매정보업체들이다.

시간 여력이 있는 투자자들은 서두르기 보다는 여유를 두고 경매 교육을 받는 것도 방법이다. 부동산태인, 지지옥션과 같은 경매정보 업체나 인터넷 동호회나 사회교육원 등에서도 강의를 진행하고 있다. 이정민 부동산옥션 팀장은 "1~2회 정도 강의를 들어보면 경매 전체에 대한 흐름 파악이 가능하다"며 "정보업체나 컨설팅 업체 이용 여부와 상관없이 경매에 관심 있는 투자자라면 강의를 한번 들어보고 직접 투자해보는 것도 좋은 경험이 될 것"이라고 말했다.