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전세를 보증부월세로 전환할 경우 임대인 입장에서는 무조건 월세를 많이 받는 것이 유리한 것으로 나타났다. 정부가 연간 월세소득이 2,000만원 이하의 경우 분리과세로 세 부담을 낮춰주기로 했지만 세금이 늘어나더라도 월세임대료 비중을 높일수록 수익성이 높아지기 때문이다.
이 때문에 전문가들은 공급 확대라는 근본적인 전세난 해소책이 마련되지 않은 상태에서 다주택자들에 대한 전방위적인 임대소득 과세가 전세의 월세 전환만 더욱 부채질 서민 주거안정을 위협할 수 있다는 우려를 제기하고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "이번 대책이 시행되면 임대시장의 월세화는 더욱 가속화될 것으로 보인다"며 "이는 고소득층보다는 주거비 비중이 상대적으로 높은 서민층에 더 많은 피해를 줄 수 있다"고 지적했다.
◇세금, 임대수익률에 미치는 영향 미미=아파트 월세보증금과 월임대료 변화에 따른 수익률을 분석한 결과 보증금이 없는 순수 월세의 수익률이 가장 높은 것으로 나타났다.
전세 5억원인 서울 강남권의 K아파트 77㎡형(공급면적 기준)을 보증부월세로 전환할 경우를 보자.
이 아파트 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지 2억원을 월세로 바꾸면 월 102만원(월세전환율 서울 평균인 6.12%로 가정), 연간으로는 1,224만원의 월세수익이 생긴다. 수익이 2,000만원을 넘지 않으므로 분리과세 대상이다. 필요경비(60%·734만원)과 임대소득공제 400만원을 뺀 금액에 14%의 세율을 곱하면 납부세액은 12만원이다. 여기에 보증금 3억원을 금리 4%의 정기예금에 넣어 발생하는 수익 1,200만원에서 금융소득세(15.4%)를 제하면 보증금에서도 1,015만원의 이자소득이 생긴다. 결국 세금을 제외한 순소득은 2,227만원(1,212만원+1,015만원)이다.
반면 보증금을 5,000만원으로 크게 낮추고 나머지 4억5,000만원을 모두 월세로 전환한다면 연간 월세수익은 2,754만원으로 종합과세 대상이 된다. 이 경우 더 높은 세율을 적용 받아 세금을 내게 되지만 결국 최종 투자수익은 2,696만원으로 월세보증금이 3억원일 경우보다 수익이 400만원 이상 늘어난다.
◇완전 월세시장 가속화…속도 조절 필요=세금 부담이 커지는데도 불구하고 월세 비중을 높이는 것이 유리한 것은 시중 예금금리가 낮아 월세전환율과의 격차가 크기 때문이다. 다만 월세전환율이 현재보다 2%포인트 정도 낮아질 경우 순수 월세보다는 1억원 정도 보증금을 받는 보증부월세의 수익이 더 많아진다. 예컨대 월세전환율이 4.5%로 낮아지면 보증금 1억원에 150만원의 월세를 받을 경우 수익은 2,094만원으로 보증금 1,000만원에 월세 184만원일 경우(2,057만원)보다 많다.
결국 현재의 저금리 상황이 계속되고 월세전환율이 일정 수준 이상을 유지하는 상황에서는 월세, 특히 보증금 비중이 최소화된 완전 월세 중심으로의 전환이 가속화할 것이라는 예상이 제기되고 있다. 더욱이 월세시장으로의 급속한 전환은 서민과 중산층의 삶에도 전반적으로 악영향을 끼칠 수밖에 없어 정부가 인위적으로 월세 전환을 유도하기보다는 어느 정도의 속도 조절이 필요하다는 지적도 나온다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "월세화가 급속도로 이뤄지면 전셋값은 더욱 치솟고 중산층과 서민층에 부담이 늘 수밖에 없다"며 "월세화가 거스를 수 없는 흐름이긴 하지만 적절하게 속도 조절을 할 수 있는 방안을 고민할 필요가 있다"고 지적했다.
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