[발언대/10월 10일] 부동산시장 변동성과 투자심리

글로벌 금융위기의 파고가 국내 실물경기에 미칠 영향이 초미의 관심사가 됐다. 국내 부동산시장도 파급효과에서 자유로울 수 없기 때문에 향후 부동산 경기전망에 관심이 집중되고 있다. 정부는 연이어 발표한 8ㆍ21대책, 9ㆍ1세제대책, 9ㆍ19대책을 통해 ▦규제완화 ▦수요창출 ▦거래활성화의 선순환구조를 도모하고자 했다.

국토해양부에 따르면 전국 미분양아파트 14만7,230가구 중 수도권은 1만8,922가구, 지방은 12만8,308가구로 대부분의 물량이 지방에 있다. 지방 미분양시장에서 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV)의 대폭완화 없이는 위축된 투자심리를 회복할 길은 요원해보인다.

지난 1990년대 일본 부동산 폭락에 대한 우려감이 존재하지만 우리 현실과는 다소 동떨어져 있다. 2006년 11월 전후 고점을 찍었던 부동산 가격은 지역적 편차가 존재하나 하락세 및 보합세를 현재까지 유지하고 있다. 국내 부동산시장은 ‘양극화’가 예상된다. 모든 시장의 변동성이 동일 추세선으로 동조되기보다는 지역별ㆍ상품별 특성에 따라 차별화될 가능성이 높다는 것이다. 강남 지역 아파트 가격이 하락, 보합세임에도 강북 중ㆍ소형 가격이 연초 대비 10~15% 상승했다는 점이 좋은 예다.

따라서 핵심 주거지역에 공급물량 가격이 폭락할 가능성은 적다. 투자 원칙은 간단하다. 저점매수와 고점매도. 장기 실수요자라면 희망지역의 적정물건에 대한 매수타이밍을 신중하게 고려할 필요가 있다. 다만 과거 부동산시장에서 실현됐던 큰 폭의 매매차익에 대한 기대감은 이제 신기루임을 명심해야 한다.

주거 외에 다른 상품을 보면 오피스빌딩의 매수세가 주춤한 상황이다. 자산운용사의 오피스빌딩 매입가격이 조정을 보이고 있다. 즉 부동산 유동화 금융상품으로 출시되는 기초자산에 대한 매력이 그만큼 감소했다는 뜻이다. 거시경제 침체와 맞물려 임대료 상승에 대한 의구심이 남아 있지만 수급논리로 보자면 당분간 공급 우위 시장이다. 2000년 초 리츠에 투자했던 세력이 만기시 자본차익을 거뒀던 전례에 비춰본다면 비관적인 상황은 아니다.

부동산시장의 변동곡선은 순환되게 마련이다. 변동사이클상의 저점과 고점에 대한 논란은 분명히 존재하지만 대개의 실패한 투자자들은 하락기에 매수하고 상승기에 매도하는 악순환의 범주를 벗어나지 못하고 있다. 객관성이 배제된 막연한 불안심리에 근거한 투자 결정은 바람직하지 못하다. 향후 부동산시장이 ‘좋을 것이다’ ‘나쁠 것이다’ 어느 쪽도 정답은 아니다. 장기투자를 전제로 위기가 곧 기회일 수 있다는 점을 주목해야 한다.