[커버스토리] '재개발·재건축' 언제 사면 좋을까

사업 초기에 잡을수록 고수익

진행 단계마다 가격 올라… 사업 장기화 가능성 염두를

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[커버스토리] '재개발·재건축' 언제 사면 좋을까

사업 초기에 잡을수록 고수익진행 단계마다 가격 올라… 사업 장기화 가능성 염두를

전재호기자 [e-mail]

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재개발과 재건축은 다양한 사업추진 단계를 거치게 된다. 우선 재건축의 경우 건축물 현황, 토지이용 현환 등의 기초조사를 거쳐 정비계획(안)이 작성되면 지방의회를 거쳐 정비구역으로 지정하고 안전진단, 추진위원회 구성, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주 및 철거, 착공 및 준공의 단계로 진행된다.

사업기간은 단지 마다 차이가 난다. 현재 잠실 '엘스'로 재건축이 완료된 잠실 주공1단지의 경우 2001년 9월 조합설립 이후 2004년 3월 사업시행인가, 2005년 5월 관리처분계획인가 등 조합 설립 후 4년 만에 사업이 완료됐지만 강남구 개포동 주공1단지는 2003년 10월 조합설립인가 후 아직까지 별다른 진전이 없는 상태다. 재건축에 투자 하기 전 조합의 사업 추진 의지나 다른 여건 등도 살펴봐야 한다.

지금까지의 여러 재건축 사례를 살펴보면 재건축 단지는 사업 단계마다 가격이 올랐기 때문에 여유 자금이 있는 투자자들은 사업 초기 단계에 진입하는 것이 좋다. 송파구 가락동의 가락시영1차 아파트 42㎡(이하 공급면적 기준)의 경우 2002년 초 추진위 단계일 때에는 2억원 초반에서 거래가 됐지만 2003년 6월 조합설립인가 당시 3억4,000만원으로 껑충 뛰었고 2006년 9월 정비구역지정 때엔 4억7,000만원으로 상승했다. 2008년 4월 사업시행인가 때에도 5억3,000만원으로 올랐지만 상승폭은 추진위→조합설립 단계 때보다 뚜렷하게 둔화되는 모습을 보였다.

특이한 것은 면적이 달라도 수익률은 동일하다는 점이다. 42㎡ 아파트가 2002년 초 2억500만원에서 최근 5억8,000만원으로 182% 상승하는 동안 같은 단지 56㎡짜리도 2억8,000만원에서 7억9,500만원까지 올라 183%가량 상승한 것으로 나타났다. 즉 초기 투자금이 부족하다면 무리해서 대형 면적 아파트를 살 필요가 없다는 뜻이다.

이미 사업이 완료된 잠실동 주공1단지(현 잠실엘스)의 경우엔 조합설립 이후부터 사업시행단계까지 급격하게 가격이 올랐다. 43㎡의 경우 2001년 9월 조합설립인가 당시 1억8,250만원이었지만 2004년 3월엔 4억9,000만원으로 올라 매월 1,025만원씩 상승했지만 사업시행인가 후 2005년 5월 관리처분까지는 오름폭이 다소 둔화돼 매월 615만원씩 상승해 5억7,000만원을 기록했다. 고수익을 원하는 투자자라면 조합설립 전후인 사업 초기에 매입하는 것이 유리하지만 자칫 사업기간이 길어질 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다.

재개발도 재건축과 비슷한 단계를 거치며 '안전진단' 절차가 없는 게 차이점이다. 재개발의 경우 재건축과 달리 다세대 및 다가구 주택이 대부분이어서 사업 단계별로 정확한 시세 파악이 어렵긴 하지만 재건축처럼 초기일수록 고위험ㆍ고수익, 뒤로 갈수록 저위험ㆍ저수익인 것으로 업계 관계자들은 보고 있다. 흑석뉴타운 내의 한 공인중개사 관계자는 "추가 부담금이 지나치게 많이 나오는 특별한 경우가 아닌 한 재개발은 크게 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 때마다 가격이 오른다고 보면 된다"고 설명했다.

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