"수익성 불투명해 따봐야 골치" 빅5 건설사 올 수주액 0

갈 길 바쁜 재건축 단지 금융부담 늘어 사면초가

호황기 조건만 요구하는 조합원들 인식도 문제

주택경기 침체로 건설업계도 경영난에 봉착하면서 한때 '황금알을 낳는 거위'로 불렸던 서울 강남권 재건축 사업도 시공사를 찾지 못해 줄줄이 유찰되고 있다. 최근 두 차례 시공사 선정에서 실패한 신반포6차 단지 전경. /서울경제DB

재개발ㆍ재건축 등 정비사업은 불과 몇 년 전만 해도 민간 건설사들에는 수단과 방법을 가리지 말고 반드시 수주해야 하는 핵심 사업으로 인식됐다. 사업비가 수천억원에서 많게는 1조원을 훌쩍 넘길 만큼 크다 보니 일감확보는 물론 브랜드 인지도 제고 효과까지 기대할 수 있기 때문이다. 강남권 대단지의 경우 상징성 때문에 '밑져도 좋으니 따고 보자'는 전략 탓에 수주를 둘러싼 대형 건설사 간 이전투구의 장이 되다시피 했다.

하지만 지난해부터 시작된 건설사의 탈(脫)정비 사업 현상이 올 들어 극단적 형태로 나타나고 있다. 강남권 최고 입지의 재건축 사업에도 관심을 두지 않을 만큼 보수적인 태도로 돌변한 것. 이렇다 보니 갈 길 바쁜 재건축ㆍ재개발 단지는 발등에 불이 떨어진 상황이다. 시공사 선정에 나섰다 번번이 실패하는 상황이 반복되고 있기 때문이다.

특히 잇따른 시공사 선정 실패로 각 재건축ㆍ재개발조합은 사업 지연은 물론 이에 따른 금융비용 부담 증가로 빚어질 수익성 악화를 우려하고 있는 실정이다.

◇빅5 수주액 '제로'=건설사들의 재개발ㆍ재건축 기피현상은 올해 수주실적에서 극명하게 나타난다. 재건축ㆍ재개발 시장의 '빅 5'로 불리는 현대건설ㆍ삼성물산ㆍ대우건설ㆍGS건설ㆍ대림산업 등 주요 건설사의 올해 재건축ㆍ재개발 수주액이 현재까지 '0'이기 때문이다. 2010년 10조원에서 ▦2011년 6조2,000억원 ▦2012년 4조5,000억원으로 급격하게 줄다가 올 들어서는 아예 수주에서 손을 놓은 셈이다.

특히 지난해 1조9,386억원어치를 수주하며 상대적으로 적극적인 움직임을 보였던 대우건설 마저 올해는 수주전에 나서지 않는 상황이다.

업계에서는 최근 해외 저가수주 등의 문제로 경영난을 겪고 있는 건설사들이 물량 위주의 수주 전략에서 탈피해 수익성 위주로 전환한 것을 가장 큰 원인으로 꼽고 있다. 주택경기 침체로 강남권조차 분양 성공을 장담하기 힘든데다 조합원 간 갈등은 커지고 있는 등 불투명한 사업구조 탓에 섣불리 수주전에 뛰어들지 않고 있다는 것이다.

◇사면초가 빠진 조합=문제는 경영난을 겪고 있는 대부분의 건설사는 조합에게 외면당하고 그나마 사정이 나은 건설사는 정비사업에 관심을 끊으면서 정비사업의 한 축이 무너지고 있다는 점이다. 쌓여가는 금융비용에 하루라도 빨리 사업을 추진해야 하는 조합 입장에서는 사업자금을 조달할 길이 막히면서 '사면초가(四面楚歌)'의 상황에 빠진 것이다.

대표적인 사례가 바로 서초구 잠원동 신반포6차 아파트다.



신반포6차 조합 관계자는 "2006년 관리처분총회 이후 사업이 지지부진하면서 원 시공사였던 두산건설의 사업추진 능력에 대한 회의감이 확산됐다"며 "특히 단지 바로 인근에 지은 아파트가 부실시공 논란을 겪으면서 조합원의 마음이 떠났다"고 말했다.

이에 따라 조합 측은 지난 3월 총회에서 조합원들이 발의해 97%의 동의로 시공계약 해지를 결정했다.

하지만 두산과의 계약해지 이후 지금까지 조합은 마땅한 대안을 찾지 못하고 있다. 첫 번째 입찰에서 대상업체를 시공능력평가액 8조1,000억원 이상으로 정했다 유찰되자 기준을 4조원으로 낮췄지만 시공사 선정에 잇따라 실패했다.

한 대형건설사 관계자는 "예전 같으면 무조건 입찰에 참여했겠지만 시장상황이 좋지 않다 보니 사업성은 물론 다양한 위험요인을 모두 따질 수밖에 없다"고 말했다.

◇조합-시공사 인식 차도 원인=시장 현실에 대한 조합과 건설사의 인식의 온도 차가 큰 것도 시공사 선정이 잇따라 무산되는 원인으로 꼽힌다. 조합이 미분양 리스크를 떠안지 않으면서도 추가 분담금을 최대한 낮추기 위해 확정지분제를 고집하면서 건설사의 외면을 받고 있다는 것이다. 확정지분제란 조합이 사업에 대한 책임을 지고 시공사는 공사비만 가져가는 도급제와 달리 시공사가 미분양에 대한 책임을 지는 사업 방식을 말한다.

실제로 최근 세 번째 시공사 선정 입찰에 나선 과천주공2단지의 경우 SKㆍ롯데 컨소시엄이 지난해 시공사 선정에 성공한 과천주공1단지의 조건과 비슷한 수준의 일반분양가 2,530만원에 무상지분율 132%를 제시했지만 조합원의 거부로 시공사 선정 총회가 무산됐다.

전문가들은 무엇보다 시장상황에 대한 조합과 시공사의 공감대 형성이 시급하다고 지적한다. 권순형 J&K부동산연구소 대표는 "조합원들은 과거 호황기 가능했던 사업조건을 요구하는 대신 현재 상황에 맞는 현실적인 조건에 대한 고민이 필요하다"며 "건설사 공사비 부풀리기 등 과거의 관행에서 벗어나 신뢰를 쌓아나가야 할 것"이라고 말했다.