[알쏭달쏭 재개발투자] 비례율 낮아지면 어떻게 되나

Q=재개발 사업에서 추가분담금의 규모를 결정하는 주요 변수로 ‘비례율’이라는 것이 있다고 들었습니다. 비례율이 낮으면 추가분담금을 더 많이 낼 수도 있다고 하는데 이에 대해 설명해주세요. A=비례율은 재개발 사업에서 발생하는 수익이나 손실을 나누기 위한 조합원 간의 약속입니다. 때문에 비례율을 ‘개발이익률’이라고 부르기도 합니다. 이를 알기 위해서는 우선 재개발 사업으로 발생하는 이익부터 계산해야 합니다. 이는 새 집을 지었을 때 발생하는 총 분양수입에서 아파트 건립 비용을 뺀 값입니다. 이 수치를 사업 전 건물 및 토지의 감정평가액 총합으로 나누면 비례율이 정해집니다. 도식으로 표현하면 (새 아파트 총 분양수입-총 사업비)/(종전 토지 및 건물 감정평가 총액)×100이 됩니다. 쉽게 말해 종전의 노후주택 한채당 얼마나 이익을 만들어냈는지 가늠해볼 수 있는 공식인 셈입니다. 이해를 돕기 위해 예시를 통해 설명해보겠습니다. A와 B라는 두 사람의 조합원으로 구성된 사업장이 있다고 가정해봅시다. A가 보유한 지분의 감정평가액은 2억원이고 B의 평가액은 1억원입니다. 이 사업장은 재개발을 통해 4가구 규모의 집을 지을 계획입니다. 조합원 분양이 2가구고 나머지는 일반분양입니다. 조합원 분양가는 한가구당 1억8,000만원이 나왔고 일반분양가는 2억2,000만원씩 설정된 것으로 가정하겠습니다. 이 구역에서는 새집을 지어 8억원의 분양수익을 올리게 된 셈입니다. 이때 총 사업비가 4억5,000만원이 들었다고 하면 이 조합은 3억원의 대지(A와 B의 지분 감정평가액 총합)로 3억5,000만원의 이득(분양수익-사업비)를 거둔 셈입니다. 이 두 값을 나눈 비례율은 116%가 됩니다. 비례율이 산정됐으므로 AㆍB 두 조합원은 사업에서 발생한 이익을 나눠 가질 수 있게 됐습니다. 감정평가액에 비례율을 곱하면 권리가액이 나오는데 A가 보유한 지분의 권리가액은 2억3,200만원(2억원×1.16)이 되고 B가 보유한 지분의 권리가액은 1억1,600만원(1억×1.16)이 됩니다. 앞서 조합원 분양가를 1억8,000만원으로 가정했으므로 A는 5,200만원을 돌려받게 됐고 B는 6,400만원을 추가분담금으로 내야 합니다. 만일 비례율이 낮아졌다면 A의 환급금은 줄어들고 B의 부담액은 늘어났을 것입니다. 때문에 재개발사업에서는 이 비례율을 두고 갈등이 빚어지는 경우가 많습니다. 비례율에 따라 조합원의 이익이 늘어날 수도, 줄어들 수도 있기 때문입니다.