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오는 9월 분양가상한제의 민간택지 아파트 전면 확대 실시로 기대되는 가장 큰 효과는 ‘분양가 인하’ 효과다. 택지비와 건축비 거품을 걷어내 현재보다 20% 안팎의 가격인하 효과를 기대할 수 있다는 게 주무부처인 건설교통부의 장담이다. 정부는 특히 분양가상한제를 통해 고(高)분양가 구조를 개선할 경우 높은 분양가가 주변 아파트 가격을 끌어올리고 다시 분양가가 상승하는 악순환 고리를 차단할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 다만 분양가상한제로 민간건설사들의 공급이 크게 위축될 것으로 보여 장기적인 집값 안정 효과는 더 지켜봐야 할 것으로 보인다. ◇땅값 비중 높은 서울 상한제 효과도 크다=건교부가 16일 제시한 시뮬레이션 결과를 보면 분양가 인하 효과는 눈에 띄게 나타난다. 건교부가 실제 서울에서 평당 1,500만원선에 분양된 A아파트 단지를 대상으로 분양가상한제의 예상 분양가를 추정한 결과 평당 분양가는 1,150만원으로 나타났다. 무려 25%의 분양가 인하 효과가 나타난 셈이다. 대구ㆍ인천ㆍ울산ㆍ평택 등 지방 대도시와 수도권 외곽지역 아파트를 대상으로 한 시뮬레이션 결과도 단지에 따라 차이는 있지만 낮게는 17%에서 높게는 22%의 가격인하 효과가 있었다는 게 건교부의 설명이다. 서울에서 상대적으로 분양가 인하폭이 크게 나타난 것은 주목할 부분이다. 분양가에서 땅값이 차지하는 비중이 높을수록 상대적으로 가격 인하폭이 크다는 것으로 해석되기 때문이다. ◇소비자 체감 인하 효과는 20%에 못 미칠 듯=민간연구소의 한 관계자는 “분양가상한제의 성공 여부는 땅값 책정 때 얼마나 거품을 걷어낼 수 있느냐 여부에 달렸다”며 “정부가 택지비 감정 때 공공기관 참여를 의무화하도록 법 개정을 추진하고 있는 것도 이 때문”이라고 말했다. 업계는 특히 정부의 분양가 20% 인하 주장에도 불구하고 가격인하 효과는 그리 크지 않을 가능성을 제기하고 있다. 업계의 한 관계자는 “택지비를 감정가로 책정하면 땅값 거품을 상당 부분 걷어낼 수 있을 것이라고 정부가 주장하지만 실제 감정 과정에서는 거품이 생각만큼 크지 않을 수 있다”고 말했다. 이와 함께 일부에서는 명목적으로는 정부가 20%의 분양가 인하를 이뤄내더라도 소비자들이 체감하는 가격은 이보다 높을 수 있을 것으로 지적하고 있다. 대표적인 것이 ‘마이너스옵션제’다. 마이너스옵션제로 당장은 분양가를 10%까지 끌어내릴 수 있지만 결국 입주시점에서 소비자는 어떻게든 이 비용을 지불할 수밖에 없기 때문이다. ◇집값 안정 효과는 좀더 지켜봐야=분양가상한제로 분양가가 내리더라도 집값 안정에 직접ㆍ긍정적 효과를 가져올지는 아직 좀더 지켜봐야 한다는 평가가 지배적이다. 실제로 지난해 판교 신도시의 경우 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 공급됐음에도 불구하고 오히려 시세는 치솟았던 전례가 있다. 민간연구소의 한 관계자는 “분양가상한제로 분양가를 낮출 수는 있겠지만 낮은 분양가가 주변부 시세에 큰 영향을 주지는 못했던 게 지금까지의 시장 패턴”이라고 분석했다. 정부 역시 올 들어 나타나고 있는 강남권 집값 하락의 원인으로 분양가상한제보다는 대출규제와 보유ㆍ거래세 강화, 공급확대에 대한 기대감 등을 꼽고 있다. 오히려 일부 전문가들은 분양가상한제로 민간 주택공급 시장이 위축될 경우 중장기적으로는 오히려 집값 안정에 마이너스 요인이 될 수도 있다는 분석도 제기하고 있다. 일단 정부는 공공 공급을 지속적으로 늘리겠다는 복안이지만 공공 공급은 대부분 중소형 아파트나 임대주택에 초점이 맞춰져 있는데다 청약가점제 도입으로 혜택이 ‘무주택자’에게 편중돼 있어 다양한 수요층을 모두 충족시키기에는 무리라는 지적이다. 업계 관계자는 “집값이 지속적으로 안정되려면 다양한 수요층을 만족시킬 수 있는 주택이 공급돼야 한다”며 “이를 위해서는 중소형뿐 아니라 민간 부문의 중대형 고급주택 공급도 안정적으로 이뤄져야 한다”고 주장했다.
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