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Q=경매로 시세보다 30% 정도 싼 빌라를 매입하려고 합니다. 권리관계도 1순위 근저당권, 2순위 가압류, 3순위 세입자뿐입니다. 그런데 세입자가 1순위 근저당권이 설정되기 전에 전입했다가 무단으로 전출해 다시 전입한 세입자입니다. 세입자는 배당요구를 하지 않은 상태입니다. 이런 경우 매수인이 세입자를 조심해야 하는지 궁금합니다.
A=일반적으로 대항력 있는 세입자가 무단으로 전출한 뒤 새로 전입하는 경우에는 다시 들어온 시점을 기준으로 세입자의 지위를 따지게 됩니다. 이 경우 이미 1순위 근저당권이 설정됐기 때문에 대항력 있는 세입자의 지위를 인정받을 수 없습니다. 그러나 세입자의 특별한 사정이 인정되는 경우에는 최초의 전입일자를 기준으로 대항력을 따지게 됩니다.
첫째 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 세입자의 주민등록만 나갔다 다시 들어 오면 대항력이 상실되지 않습니다. 법에서는 주민등록이라는 대항요건을 세입자뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등의 주민등록 전입까지 포함하고 있기 때문입니다.(주택임대차보호법 제3조 참조).
둘째 세입자의 주민등록이 직권말소 됐다가 다시 회복된 경우에도 대항력을 유지할 수 있습니다. 주민등록법에 따라 시ㆍ군ㆍ구청장의 직권조치로 주민등록이 말소된 경우 원칙적으로 그 대항력을 상실하는 것으로 간주합니다. 그러나 직권말소 후 적법한 이의절차에 따라 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어진 경우에는 대항력이 상실되지 않습니다. 다만 직권말소가 주민등록법 상의 이의절차에 따라 회복된 것이 아닌 경우에는 세입자는 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 없습니다.
셋째 세입자의 주민등록이 본인의 의사에 의하지 않고 제3자에 의해 임의로 이전된 경우 세입자에게 책임을 물을 만한 사유가 없다면 대항력이 상실되지 않습니다.
따라서 매수인은 세입자의 배당요구 여부와는 상관없이 최초의 대항력을 인정 받을 수 있는 조건인지 다시 한번 따져보고 경매에 참가해야 합니다.
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