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Q=부산시에 사는 60대 중반의 은퇴자입니다. 얼마 전 부동산경매에 나온 토지 물건이 괜찮아 보여 매수하기로 마음을 먹고 등기부등본을 열람했습니다. 그런데 가장 먼저 설정된 근저당권과 동일한 명의의 30년짜리 지상권이 설정돼 있었습니다. 실제 현장에 가봤지만 토지 위에는 건축물이나 묘지 같은 것도 없었고 그냥 그대로 방치돼 있는 듯 했습니다. 지상권이 있는 토지라면 펜션을 지을 수 없을 것 같은데요. 매수해도 괜찮을까요?
A=경매에서의 지상권은 크게 2가지로 나눠 볼 수 있습니다. 첫 번째는 법정지상권이고 두 번째가 질문하신 30년짜리 지상권입니다. 질문하신 지상권은 두 번째의 경우로 판단되는데 결론부터 말씀드리면 낙찰 받은 후 펜션을 건축하는데 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.
많은 경매 초심자들의 경우 말소기준권리보다도 앞서 있는 이런 지상권을 보면 법정지상권이 떠오르면서 절대 대항할 수 없고 매각이 돼도 소멸되지 않을 것이라고 지레 짐작하게 됩니다.
그러나 30년짜리 지상권은 대지의 담보가치 하락을 방지하기 위해 그 위에 아무것도 세우지 못하도록 근저당권자가 설정해두는 경우가 대부분으로 어찌보면 단순한 권리입니다. 이미 건물이 올려진 뒤 소유주가 바뀌면서 발생하는 법정지상권과는 다른 개념이며 낙찰과 동시에 말소되는 경우가 더 많습니다.
이런 사례에 해당하는 토지인지를 감별하기 위해서는 먼저 30년짜리 지상권을 설정한 명의자가 최선순위 근저당권을 설정한 명의자와 동일한지를 알아보면 됩니다. 만약 명의자가 동일하다면 그 지상권은 낙찰과 동시에 말소될 가능성이 큽니다. 담보가치 하락을 위해 설정한 권리인 경우가 많아 경매를 통해 채권의 만족을 얻게 되면 해당 지상권을 유지할 근거가 사라지기 때문입니다.
일반적으로 토지는 건축물의 존재 여부에 따라 가치가 달라집니다. 건축물이 있어서 땅값이 따라 오르는 경우가 있고 반대로 건축물 때문에 다른 용도로 활용이 불가능해서 가치가 떨어지는 경우가 있습니다. 질문자가 말씀하신 지상권은 후자의 경우를 방지하기 위해 설정한 권리로 보는 것이 좀 더 타당할 것으로 판단됩니다.
다만 조사를 해 본 결과 지상권을 설정한 명의자와 근저당권을 설정한 명의자가 각각 다른 경우에는 각각의 명의자들과 접촉해보고 말소 여지가 있는지를 판단하는 절차가 반드시 필요합니다. 해당 지상권 설정의 목적이 담보가치 하락을 막기 위한 경우가 많은 것은 사실이지만 모두가 똑같은 이유와 의도로 지상권을 설정해두는 것은 아니기 때문입니다. 오히려 유사한 사례라 보고 방심해서 낙찰받았다가 말소되지 않는 지상권을 만날 가능성도 상존하는 만큼 철저한 조사와 현장 실사, 이해관계자와의 접촉이 낙찰 및 활용의 관건이라 하겠습니다.
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