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Q=강원도 소재 전원주택을 알아보고 있는 50대 남성입니다. 부동산경매로 낙찰받는 것이 더 저렴하다고 판단해 경매를 준비 중인데요. 건물 내역을 보면 '제시 외 건물'이 존재하는 경매 사건이 상당수 있더라고요. 제시 외 건물이 무엇이며 또 그 존재가 경매 입찰 결정에 있어 긍정적인 요소인지 아닌지 궁금합니다.
A= 먼저 제시 외 건물이란 해당 경매 물건의 서류상에는 존재하지 않지만 법원감정평가사가 직접 현장에 방문해 확인해보니 존재하는 건물을 뜻합니다. 쉬운 예로 등기부나 건축물 대장에는 없는 옥탑방 1가구가 현장에 가보니 있는 경우입니다.
이때 경매 물건에 따라 처리 기준이 다르긴 하지만 이처럼 미등기된 건물이라도 소유주 식별이 용이한 경우에는 경매대상 부동산에 포함시키는 것이 일반적입니다. 이렇게 제시 외 건물이 경매대상 부동산에 포함돼 감정평가가 이뤄지면 법원에서는 '제시 외 건물 포함'이라는 특이사항을 매각물건명세서에 기록하게 되며 이런 경우에는 낙찰받아 소유권을 취득하는 데 문제가 없습니다.
문제는 제시 외 건물이 경매 대상 목적물에서 제외될 경우입니다. 이 경우 상당히 골치 아픈 상황이 생길 수 있습니다. 소유권을 취득하지 못하는 문제를 넘어 법정지상권 문제에 직면하는 사태가 벌어질 수 있기 때문입니다. 법정지상권이란 토지와 그 지상에 있는 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 경매로 인해 토지소유자와 건물소유자가 달라질 경우 건물소유자에게 그 건물 소유를 위해 법률상 인정되는 지상권을 말합니다.
따라서 제시 외 건물이 있는 경매 물건일 경우 그 제시 외 건물이 경매대상 부동산에 포함되는지부터 가장 먼저 확인해봐야 합니다. 앞서 말했지만 대법원이 제공하는 특이사항, 주의사항, 매각물건명세서 등을 살펴보면 이를 확인할 수 있습니다.
한편 제시 외 건물이 경매대상 부동산에서 제외된 물건이지만 이를 꼭 낙찰받아야 하는 경우도 있습니다. 이를 편하게 해결하는 방법은 소유주를 찾아가 직접 협의해 매입하는 것입니다. 이것이 불가능할 경우에는 해당 물건이 경매대상 부동산의 부합물 또는 종물에 해당하는지, 만약 부합물이나 종물에 해당하지 않을 경우 법정지상권의 문제는 없는지를 차례대로 따져 입찰 여부를 결정하면 됩니다.
이처럼 제시 외 건물 문제는 다소 까다롭기 때문에 웬만하면 전문가의 도움을 얻어 문제를 해결하는 것이 좋습니다.
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