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Q=서울에 사는 50대 자영업자입니다. 주택과 상가가 함께 있는 겸용주택을 8년 정도 소유하고 있습니다. 추가 소유하고 있는 다른 주택은 없습니다. 이 겸용주택을 매각하고 싶은데 양도세를 내야 하나요.
A=점포겸용주택과 관련한 양도세 비과세에 있어서 주택으로 사용하고 있는 부분은 1가구 1주택 2년 이상 보유한 경우이므로 양도세 비과세 처리가 가능합니다.
하지만 상가로 사용되고 있는 부분은 주택면적과 상가면적에 따라 비과세 여부가 달라집니다. 먼저 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 상가부분도 주택으로 취급해 양도세 비과세 처리가 가능하나 오히려 상가면적이 주택면적보다 크거나 같으면 상가부분은 주택으로 인정되지 않으므로 상가에 대한 양도세를 부담해야 합니다.
이 경우 관심있게 보셔야 할 부분은 장기보유특별공제의 차이입니다.
9억원 이하에 매도하는 경우에는 양도세 부담이 전혀 없으므로 상관없지만 9억원을 초과해 매도하는 경우에는 양도차익 중 9억원 초과분의 양도차익에 대해 양도세를 부담해야 합니다. 이 때 상가부분을 주택으로 보느냐 상가로 보느냐에 따라 장기보유특별공제율이 달라집니다.
즉 주택으로 인정되는 경우에는 1가구 1주택자가 적용받는 24~80%의 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있지만 상가로 인정받는 경우에는 10~30%의 장기보유특별공제가 적용됩니다. 위 사례는 8년 정도 보유한 상태이므로 주택으로 인정되는 경우에는 64%의 장기보유특별공제율이 적용되지만 상가로 인정되는 경우에는 24%에 불과해 40%정도의 공제율 차이가 나게 되는 것입니다. 따라서 양도차익이 많은 경우 이에 따른 양도세 차이도 커질 수 있습니다.
점포겸용주택 전체를 주택으로 보느냐 주택으로 사용되는 부분만 주택으로 보느냐의 판단에 있어서 주의할 부분은 건축물 대장 등 공부상의 용도와 실제사용용도가 다를 수 있다는 것입니다. 또 불법 확장으로 인해 건축물 대장 등 공부상의 면적과 실제 사용면적이 다를 수 있습니다. 건축물 대장의 면적과 사용용도만으로 판단했다가 실제사용용도와 면적이 달라 주택으로 보느냐 아니면 상가로 보느냐가 달라질 수 있습니다. 따라서 반드시 측량 등을 통해 실제사용용도와 실제사용면적을 확인한 후 최종 양도세 신고방법을 결정하시는 것이 바람직합니다.
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