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부동산 시장이 일정한 방향성을 띠지 못하면서 투자자들의 고민은 깊어지고 있다. 정부가 부동산 관련 규제를 완화할 것이라는 기대감이 시장에 퍼져있지만 규제 완화 시기와 폭을 장담할 수도 없는 상태다. 금리는 다시 높아지고 유가 등 원자재 가격은 오르는 등 부동산에 대한 추가 투자나 투자금 회수 등 어떤 것도 쉽게 결정 내리기 어려운 상황이다. 전문가들은 기존의 부동산 투자 패러다임인 토지와 아파트ㆍ재개발 지분 등의 패턴에서 벗어나면 새로운 부동산 투자의 길이 열릴 수 있다고 설명한다. 단순히 집을 사고 파는 데서 얻는 시세 차익 이외에 임대를 목적으로 한 원룸이나 고시원 등을 통해 부동산 투자의 니치 마켓(틈새시장)을 파고 들을 수 있다는 설명이다. ◇인기 높아지는 원룸텔과 고시원=최근 서울지역내의 원룸의 임대 가격이 지난 해 보다 20%가까운 상승세를 보이면서 원룸에 대한 인기가 높아지고 있다. 지난 해 까지만 해도 33㎡ 규모의 원룸 한 개를 구하기 위해선 전세 보증금 6,000만원이면 충분했지만 최근에는 전세 물건을 찾기도 어려운 실정이다. 최근에는 과거의 전세 물건이 월세 물건으로 바뀌면서 2,000만원 전세에 50만원 월세 형태로 매물이 나오고, 물건이 나오기가 무섭게 매물이 빠른 속도로 소진되는 상황이다. 고시원에 대한 인기도 높아지고 있다. 고시원은 과거 고시족 들만을 위한 공간이었지만 최근 대학가 주변에는 단순 등ㆍ하교와 취업 준비를 위한 공간으로 탈바꿈하면서 공실도 줄어들고 있다. 방 1개의 가격은 원룸의 절반 수준으로, 등하교 시간을 단축하기 위한 취업 준비생과 대학ㆍ대학원생들의 인기가 갈수록 높아지고 있는 실정이다. ◇원룸텔 투자 사업에 나서볼까?=이에 따라 전문가들은 원룸 임대 사업을 통해 부동산 시장에서 차별화 된 수익을 올릴 수 있다고 설명했다. 원룸텔 컨설팅 회사인 베스트하우스에 따르면 역세권과 대학 주변 상가 중 한 개층의 면적이 330㎡ 규모에 달하는 상가를 구입할 경우 18%대의 수익이 가능하다. 330㎡의 한 개층을 매입하는 데 필요한 5억원과 리모델링 비용 1억9,000만원을 들이게 되면 월 1,068만원의 수익이 가능하다는 설명이다. 상가내 건물을 리모델링하게 되면 원룸 35개를 만들고 방 한 개당 월세 45만원을 합하면 1,225만원의 수입이 발생한다. 공실 10%를 가정한 공실 매출이 매월 1,418만원에 달하고 운영비용 350만원 등을 제외하면 예상순익은 1,068만원에 이른다. 전체 투자금액 7억1,000만원과 비교할 때 연 수익률은 18%에 이르는 것이다. 고종욱 베스타하우스 소장은 “건물을 매수할 때 보다 건물을 5년 정도 임차해서 투자를 하게 되면 수익률은 30%대로 높아질 수 있다”며 “건물을 임대하면 투자비용도 2억6000만원대로 낮아지고 수익이 월간 668만원까지 올라갈 수 있어 수익률은 30%까지 가능하다”고 설명했다. ◇고시원 투자도 인기 부상중=고시원의 경우 월 2% 이상의 수익이 가능한 틈새 투자 상품이다. 공동으로 사용할 수 있는 주방과 화장실ㆍ세면실ㆍ세탁실 등을 꾸밀 경우 264㎡만으로도 30개의 임대용 고시원방을 마련할 수 있다. 고시원 역시 상가 임대 후 리모델링을 통해 고시원 운영이 가능하다. 고시원 체인점 웰빙텔에 따르면 서울 지역에서 5,000만원의 임대보증금에 월 300만원의 임대료를 지급하고 264㎡규모의 상가 건물 한 개 층을 리모델링을 통해 고시원 운영이 가능하다. 264㎡면적만으로도 방 30개를 만들 수 있는 만큼 초기 투자 비용으로 보증금(5,000만원)과 공사비(1억5000만)을 합해 2억원이면 가능하며 월 수익은 1,050만원인 셈이다. 1,050만원중 상가 임대료(300만원)와 유지비(250만원)를 제외하면 500만원의 순수익이 발생한다. 연으로 환산할 경우 6,000만원으로, 이는 총 투자금액(2억원)의 30%에 달한다. 마 철 웰빙텔 대표는 “고시원을 운영하는 투자자중 90%가 상가 건물을 임대해 사용하는 반면 10%만이 토지를 매입해 고시원 건물을 신축한다”며 “최근에는 투자처를 찾는 가정주부 등이 고시원을 창업하는 등 틈새상품을 찾는 투자자들의 문의가 잇따르고 있다”고 전했다. ● 실제 투자 사례
K모씨, 인천공항 인근에 100실규모 원룸 임대사업
임대+빌딩매각 차익 "2년만에 100% 수익"
초기 전체 투자비용 10억원, 새시장 내다본 결단 '성공' 지난 2004년 K모씨는 인천 공항 인근에 100실 규모의 미니 원룸사업을 시작했다. 미니 원룸은 주방을 제외하고 욕실과 화장실만을 갖춘 독립공간이다. 이를 위해 K씨는 인근의 상가 빌딩을 6억원에 매입하고 리모델링 비용으로 2억원을 지출했다. 또 내부에 TV와 에어컨 등의 설치 비용으로 2억원을 투자했다. 전체 투자비용은 대략 10억원선. 그는 항공사 승무원을 임대 타깃으로 삼고 실내 공간을 화려하게 마감했다. 결과는 대성공. 불과 2달 만에 100개의 원룸 임대가 완료된 것이다. 2년 여 동안 임대를 통해 얻은 수익은 대략 전체 투자비용의 50%선. 방 1개에 30만원으로 임대를 내놓은 만큼 한달 수입은 3,000만원에 달했다. 연간 3억6,000만원이지만 각종 비용과 취ㆍ등록세 등을 제외하고 2억5,000만원이 남은 것이다. 하지만 K씨는 2년여의 임대를 거쳐 원룸 빌딩을 15억원에 매각했다. 단순 차익만도 50%에 달한다. 결국 임대를 통한 수익 50%와 임대차익 50%를 합해 2년만에 100%의 수익을 거둔 셈이다. 이 같은 성공을 거둘 수 있었던 배경은 다름 아닌 위치 선정과 새로운 시장 가능성을 내다 본 결단때문이다. 고종옥 베스트하우스 소장은 "인천 공항 인근 등 영종도에 원룸 사업을 한다는 것은 많은 리스크가 뒤따르지만 반대로 새로운 투자 가능성이 열려있는 것"이라며 "원룸과 고시원 등에 투자하기 위해서는 새로운 주거와 상업 공간으로 부상하고 있는 지역을 공략할 필요가 있다"고 설명했다. 원룸지역으로 투자가 유망한 지역은 대학가 인근과 역세권ㆍ공장 등 유동인구가 풍부한 지역이다. 또 각종 대형공사가 진행되는 신도시 지역 등도 새로운 유망 투자처로 부상하고 있다./김상용기자 kimi@sed.co.kr
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