가을 이사철 '알짜 미분양' 골라볼까

[미분양에도 햇살 든다] 8·29 대책 이후 실수요 꿈틀…

서울 강남서도 분양가 할인… 건설사들 판촉활동 강화도

집값 오르면 시세차익 가능… 청약통장 아낄수 있어 매력

브랜드 등 변수 따져보고 내 자금여력에 맞춰 매입을

정부의 부동산대책 발표 이후 미분양 아파트 시장에도 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 대우건설이 경기 부천시에서 공급하는 '소사역 푸르지오' 모델하우스 방문객들이 내부를 둘러보고 있다.

대우건설이 경기 부천시에서 지난 5월 공급한 '소사역 푸르지오'는 청약 1순위에서 평균 0.18대1의 실망스러운 결과를 내놓았다. 전철1호선 소사역이 가까워 입지면에서는 좋은 평가를 받았지만 1~3년의 전매제한 등이 걸려 있어 수요자를 끌어들이는데 실패했기 때문이다.

하지만 정부가 총부채상환비율(DTI) 폐지를 골자로 하는 '8.29부동산대책'을 내놓은 이후부터는 분위기가 달라졌다. 매 주말 10팀 내외에 그치던 방문객 수도 지난 4~5일 주말에는 70팀까지 늘어나 오래간만에 상담창구가 북적였다. 오재근 소사역푸르지오 분양소장은 "4~5일 이틀 동안에만 가계약이 12건 정도 이뤄져 분양률도 50%에 육박하고 있다"고 말했다.

미분양주택에 대한 실수요자들의 관심이 커지고 있다. 일부 건설사들이 분양가를 깎는 등 조건을 완화하고 있는데다 정부의 부동산 대책으로 투자심리도 되살아날 기미를 보이고 있기 때문이다.

국토해양부에 따르면 지난 7월말 현재 전국 미분양주택은 10만6,464가구로 2007년 11월 이후 처음으로 10만가구 대로 떨어졌다. 함영진 부동산써브 실장은 " 민간 공급이 위축된데다 청약통장을 쓰지 않아도 된다는 장점이 있어 미분양에 대한 수요가 꾸준할 것 같다"며 "다만 가격이나 브랜드 별로 양극화를 보일 수 있는 만큼 여러 변수를 두루 따져 투자에 나서야 한다"고 조언했다.

◇기존 집값 오르면 미분양주택이'투자 1순위'=

지난 6월부터 입주를 시작한 경기 용인시 '성복힐스테이트'는 일명 '악성미분양'으로 분류됐던 준공 후 미분양단지다. 2,157가구에 달하는 대규모 아파트지만 이중 50% 가량이 여전히 미분양으로 남아 있다. 가구 전체가 중대형물량으로 구성된데다 분양가도 비쌌기 때문이다. 하지만 정부의 대출규제 완화에 힘입어 주변 아파트값이 상승세로 돌아선다면 이 아파트에 대한 평가도 달라질 것이라는 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다.

실제로 성복힐스테이트 152㎡형의 분양가는 7억2,000만원 선으로 인근 '수지LG빌리지6차(2003년 입주ㆍ956가구)' 168㎡형의 평균시세인 5억3,000만원 보다 2억원 가량 비싸다. 하지만 이 주택형은 지난 2006년~2007년만 해도 7억~8억원 사이에서 거래됐던 물건이다. 집값이 오름세를 탄다고 판단한다면 투자에 나서볼 만 한 셈이다. 성복동 B공인 관계자는 "분양권을 사겠다는 매수 문의가 대책 전과 비교하면 상당히 늘었다"며 "인근 주거환경이 점차 개선되고 있는 점도 호재"라고 설명했다.

건설사들도 정부 대책에 발맞춰 이러한 미분양 주택의 강점을 적극 마케팅 할 방침이다. 한 대형건설사의 주택담당 임원은 "DTI 폐지 혜택이 만료되는 내년 3월까지 미분양주택에 대해 추가 혜택을 제공하는 등 다시 한 번 판촉 활동에 나설 것"이라고 했다. 중도금 이자 대납, 분양가 할인 등의 혜택을 잘 이용한다면 보다 유리한 조건으로 미분양 아파트를 잡을 수 있다는 뜻이다.

◇분양가 할인 아파트는 어디=

현재 전국에서 분양가를 할인하고 있는 아파트는 대략 20~30개 단지에 달한다.

불과 2~3년 전만해도 아파트 분양가 할인은 지방에서나 찾아볼 수 있는 마케팅기법이었지만 최근에는 수도권은 물론 서울 강남권에서도 분양가를 깎아주는 단지를 쉽게 발견할 수 있다. 김신조 내외주건 사장은 "부동산 시장 침체 속에 분양가를 1억원 가량 할인하거나 고급 승용차를 주는 방식의 분양 기법이 일반화됐다"며 "주변 아파트 시세와 입지 등을 잘 따져 투자하면 의외로 좋은 아파트를 싸게 매입할 수 있다"고 설명했다.

서울에서는 현대엠코와 현대산업개발 등이 분양가 할인을 진행하고 있다. 현대엠코는 서울시 동작구 상도5동에서 '엠코타운'의 잔여가구를 최고 1억원 낮춘 가격으로 할인 분양하고 있다. 전용 59~118㎡형 1,559가구로 구성되며 입주는 2012년 9월 예정이다. 현대산업개발도 서울 강동구 고덕동에서 '고덕아이파크'의 잔여가구를 분양 중이다. 분양가 할인폭은 5,600만~2억원 선이다. 전용 59~177㎡형 총 1,142가구로 구성되며 지난 2월부터 입주가 시작됐다

◇내 자금에 맞는 미분양아파트는 어디에=

미분양 아파트를 매입할 때는 자신의 가용 금액을 고려해야 한다. 무리하게 빚을 얻어 투자에 나서면 이자부담에 손해를 볼 수도 있다.

우선 투자여력이 2억~3억원인 투자자는 경기ㆍ인천권의 전용면적 60~85㎡형 이하 중소형 아파트를 눈여겨 볼 만하다. GS건설과 대림산업이 지난 6월 경기 수원시 권선동에서 권선주공1ㆍ3단지를 재건축해 일반분양한 아파트는 84㎡형은 공급가격이 2억원 후반대이며 한라건설이 경기 파주 교하신도시에서 6월 분양한 '한라비발디' 역시 82㎡형이 2억원대 중반에서 공급되고 있다.

3억~4억원대 자금으로는 서울 양천구의 재건축 물량과 별내지구, 부천 소사뉴타운 물량을 계약할 수 있다. 롯데건설이 지난 7월 서울 양천구 신월동에서 재건축해 분양한 아파트는 81~96㎡형이 미분양물량이 3억~4억원 선이다. 신안이 경기 남양주시 별내지구에서 분양한 '신안인스빌' 역시 112~113㎡형이 3억원대 중반으로 매입이 가능하다.

5억원 이상의 투자 여력을 갖춘 투자자는 서울 강남권으로 진입할 수 있다. 대우건설이 강동구 둔촌동에서 분양한 '둔촌푸르지오' 83㎡형의 공급가는 5억440만원이다.

이영진 닥터아파트 이사는 "수도권에도 미분양물량이 적체되면서 가격대별로 물건을 골라 잡을 수 있는 장점이 있다"고 말했다.