[실수요 중심 재편되는 부동산] 원가연동제란

원가연동제는 아파트 분양가 상승을 억제하기 위해 도입된 일종의 ‘분양가 상한제’다. 원가연동제가 적용되면 주택건설 업체들은 택지매입비와 기본형 건축비, 가산비용을 더해 분양가를 산출하게 된다. 아파트 원가 구성요소 중 업체간 편차가 큰 건축비를 일률적인 기본형 건축비로 대체함으로써 분양가 인하 효과를 노린 제도다. 정부가 정하는 기본형 건축비에는 적정 수준의 건설업체 이윤이 포함돼 있어 건설업체로서도 손해보는 장사는 아니지만 아무래도 고급 마감재 사용 등에 제한을 받을 수밖에 없다. 지난달 중순 처음으로 원가연동제의 적용을 받아 분양에 나선 화성 동탄신도시의 우미이노스빌ㆍ제일풍경채와 풍성신미주는 높은 청약 경쟁률을 보이며 쾌조의 스타트를 끊었다. 그러나 이 같은 인기몰이는 동탄이라는 후광 덕이 컸을 뿐 실제 분양가 인하 효과는 5% 이내에 그쳐 원가연동제의 실효성이 떨어진다는 평가도 많다. 땅값이 조금씩 달라 단순 비교하기는 힘들지만 지하층 건축비나 편의시설 설치비를 기본형 건축비와 별도로 자율 산정할 수 있어 분양가 인하 효과가 미미하다는 분석이다. 기본형 건축비 자체가 너무 높게 책정됐다는 비판도 없지 않다. 원가연동제는 지난 3월9일 이후 공공택지에서 주택건설 사업승인을 신청한 전용면적 25.7평 이하 아파트에 의무적으로 적용된다. 내년 상반기께부터는 25.7평 초과에 대해서도 원가연동제와 채권입찰제가 도입될 예정이다. 원가연동제가 적용되는 아파트는 연내 분양물량의 경우 5년간 전매가 금지된다. 내년부터는 전매제한 기간이 수도권 아파트의 경우 10년(지방은 5년)으로 늘어난다. 25.7평 초과 중대형은 5년(지방은 3년)이다. 불가피한 사정이 있다면 제한기간 중에도 팔 수 있지만 시세가 아닌 분양가+정기예금 이자율만 받고 주택공사에 넘겨야 한다. 재당첨금지 기간도 전매제한 기간과 똑같이 적용된다.