[서경 부동산 교실] Q:임대인 사정으로 상가보증금 회수 어려운데…

K 씨는 서울에서 보증금 3,000만원에 월세 150만원으로 상가를 임차해 조그만 장사를 해왔다. 2개월 후면 임대차계약기간이 만료되는데 1년 전 인근에 대형 상가가 생기면서부터는 장사가 안돼 월세 내기도 버거운 실정이다. 결국 임차기간이 끝나는 대로 다른 곳으로 사업장을 옮길 결심을 했는데, 최근 임대인의 사정이 안 좋다는 소문이 들려서 걱정이다. K 씨의 경우 장사가 안되더라도 임차기간까지는 월세를 정상적으로 지급해야 한다. 그러나 임차기간이 만료되면 월세를 지급할 필요가 없이 폐업하거나 상가를 비우더라도 보증금을 안전하게 회수할 수 있는 방법이 있다. 서울시를 기준으로 환산 보증금액수가 2억 4,000만원 이하의 경우 임대차계약이 만료되었으나 임대인의 사정으로 임차보증금을 돌려 받지 못한 채 임차인이 건물을 비워주고자 할 사정이 있을 때는 임차권등기명령제도를 이용할 수 있다. 임차권등기명령은 임차권등기를 마친 경우, 임차인이 건물을 비우거나 폐업을 하더라도 임차건물의 경매 시 이미 취득한 대항력이나 우선 변제권의 효력을 주장할 수 있는 제도를 말한다. 즉 건물의 점유와 사업자등록의 대항요건을 상실하더라도 임차인의 대항력이나 우선 변제권은 소멸되지 않고 그대로 유지된다. 만일 임차인이 아직 대항력 및 우선 변제권을 취득하지 못한 상태에서 임차권등기가 되면 그 시점을 기준으로 취득여부를 판단한다. 임차권등기명령의 신청은 임차건물 소재지 관할 지방법원이나 지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 할 수 있다. 임대인의 협력 없이 임차인 단독으로 임차권등기명령을 법원에 신청할 수 있으며, 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다. 또한 임차권등기명령신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 임대인에게 청구할 수 있다. 따라서 K 씨는 상가건물이 경매될 경우라도 임차권등기명령제도를 이용한다면 임차기간 만료 후 상가를 비우더라도 보증금에 대하여 법으로 보호 받을 수 있다.