성공적인 재개발 투자의 포인트는?

개발이익환수제 등 정부의 재건축에 대한 끊임없는 제재로 재건축 시장이 급랭한 반면 재개발은 오히려 관련 규제가 완화돼 주택시장의 무게가 급속히 재개발 사업쪽으로 쏠리고 있다.

도시 및 주거환경 정비법(도정법)이 개정돼 재개발 사업 시공사 선정 시기가 사업 초기로 앞당겨졌고 조합 설립을 위한 조합원 동의 요건도 완화돼 재개발 사업은어느때보다 탄력을 받고 있다.

그러나 재개발 사업은 고수익을 얻을 수 있지만 그만큼 수많은 사람들의 이해관계가 동시에 얽혀 있어 사업 지체 등으로 인한 위험 부담도 크다.

◆ 사업추진 속도가 빠른 곳이 좋다 = 재개발 사업에서 가장 중요한 것이 사업추진 속도가 얼마나 빠르냐는 것이다.

사업이 지연되면 투자금이 장기간 묻혀 버릴 수 있기 때문에 다른 사업장에 비해 사업속도가 비정상적으로 느리거나 조합 내부에 분쟁이 발생한 구역은 투자하기전 신중히 살펴보는 것이 좋다.

또 과거 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환해 재개발 아파트 분양권 지분을 늘리는 `쪼개기'가 많이 성행했던 구역은 늘어난 조합원으로 인한 수익률악화가 예상되는 만큼 투자를 피해야 한다.

◆ 감정평가액이 높은 지분이 좋다 = 서민의 주택보급을 목적으로 하는 재개발사업의 특성상 재개발은 50평형 이상 대형 평형대가 제한적으로 나오기 때문에 중대형 평형을 얻기 위해선 입주 순위가 매우 중요하다.

재개발은 토지와 건물의 감정평가액이 높은 순서대로 입주 평형이 정해지기 때문에 감정평가액이 높게 산출되는 지분을 얻어야 이후 입주 순위를 높일 수 있다.

일반적으로 감정평가액이 높게 나오는 지분은 △저지대에 있거나 △도로와 인접하거나 △차량 진입이 수월하거나 △대지가 정방형인 것 등을 꼽을 수 있다.

◆ 비례율을 알아야 한다 = 비례율은 개별 조합원의 권리가액을 결정할 때 조합원 개인 지분의 감정평가액에 곱해지는 수치로서 수익률을 좌우하는 중요한 지표다.

지분의 감정평가액은 각 지분에 따라 다를 수 있지만 비례율은 해당 사업장에서동일하게 적용되기 때문에 비례율이 높은 사업장은 평균적인 수익률도 높다.

보통 비례율이 높게 나오는 사업장은 △사유지 비율이 높거나 △사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적거나 △건축비가 적게 나오는 곳 등이다.

사유지 비율이 높으면 그만큼 국.공유지 매입에 들어가는 비용이 줄고, 조합원수와 세입자수가 적으면 일반분양 물량이 많아지기 때문에 비례율이 높아진다.

◆ 덩치가 큰 곳이 좋다 = 부지 면적이 1만평이 넘고 전체 가구수가 1천 가구를넘는 대규모의 재개발 구역에 투자하는 것이 좋다.

대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고 부대시설도 풍부하게 들어서는장점이 있기 때문에 아파트 선호도가 높다.

특히 단지 규모가 큰 곳은 일반적으로 대형 건설사에서 시공을 하기 때문에 향후 아파트의 브랜드 가치도 기대할 수 있다.

(서울=연합뉴스) 윤종석 기자