한남뉴타운 일반분양가 3.3㎡당 3000만원 넘을듯

市, 한남2·5구역 사업비 등 제시 조합설립 착수

분쟁 사전예방 위해 분담금 추정치 제시 불구

추진위선 "산정 부정확해 더 큰 문제될 수도"

서울시 공공관리 시범사업구역으로 최근 조합 설립 동의 절차가 착수됨에 따라 재개발사업이 탄력을 받고 있는 한남뉴타운 전경. /서울경제DB

서울시내 최고 입지의 재개발사업지로 주목받고 있는 한남뉴타운 내 한남2ㆍ5구역의 사업계획안이 윤곽을 드러냈다.

특히 계획안에 따르면 한남뉴타운 내 아파트의 일반분양가는 3.3㎡당 3,000만원을 훌쩍 넘을 것으로 추정됐다.

서울시는 공공관리 시범사업구역인 한남재정비촉진지구 내 한남2ㆍ5구역을 시작으로 사업비 및 분담금 추정치를 제시하고 이를 기반으로 조합 설립 동의 절차를 시작했다고 1일 밝혔다.

조합 설립 이전에 개략적인 사업비와 개별분담금을 제시한 뒤 동의를 받아 추후 분쟁의 소지를 막겠다는 것이다.

하지만 재개발추진위 관계자들을 중심으로는 "정확하지 않은 분담금을 산정해 주민들에게 알려주는 게 과연 사업분쟁을 줄이는 데 도움이 되느냐"는 의견도 제기되고 있다.

◇전용 85㎡ 분양가 10억원에 달할 듯=

한남2구역은 지난달 12일부터 개략적 사업시행계획을 작성해 동의서를 받기 시작했으며 곧 한남3ㆍ5구역과 성수1구역도 9월부터는 조합 설립 동의 절차를 시작할 계획이다. 공공관리 시범구역인 성수ㆍ한남구역은 동의서 징구시 '사업비 및 분담금 추정 프로그램'을 활용해 사업비와 토지 등 소유자의 부동산을 기준으로 개략적인 분담금을 공개하도록 했다.

조합추진위 측이 제시한 자료에 따르면 한남2ㆍ5구역의 건립예정 가구 수는 각각 1,926가구, 2,359가구다. 두 구역의 3.3㎡당 공사비는 387만~394만원선, 총 사업비는 3.3㎡당 624만~634만원으로 추정됐다.

시는 토지가격의 경우 개별공시지가, 공동주택은 공동주택 공시가격, 단독ㆍ다세대주택은 단독주택 공시가격을 기반으로 땅값을 계산했다고 설명했다.

특히 사업계획안에 따르면 두 구역 내 전용 85㎡ 아파트의 일반분양가는 10억원에 달할 것으로 예상됐다. 3.3㎡당 3,000만원이 넘는 분양가로 웬만한 강남권 아파트 못지않은 셈이다.

추진위원회가 이 자료와 정비계획 내용, 주변 부동산 시세를 조사해 프로그램에 입력하면 분양수입과 사업비를 추정해 개략적인 각 조합원별 개별분담금을 산출할 수 있게 된다고 시는 덧붙였다.

구역별 특성도 충분히 반영했다는 것이 서울시 측의 설명이다. 한남구역의 경우 단독ㆍ다세대 등으로 이뤄져 시가 제공한 부동산 가격자료를 그대로 활용했지만 성수구역에는 단독주택과 아파트가 혼재돼 있어 감정평가기관에 의뢰해 부동산 종류별로 별도의 보정률을 산정했다는 것이다.

◇조합원 분담금 분쟁 사라질까=

서울시는 개별분담금을 미리 알리는 절차를 통해 그동안 추진위원회에서 조합을 설립할 때 주민들에게 사업비와 개인별 분담금 내역에 대해 제대로 된 정보를 제공하지 않은 채 사업을 진행함으로써 분담금에 대한 불만 및 분쟁이 지속되는 등의 문제를 해소할 수 있을 것으로 기대했다.

김승원 서울시 공공관리과장은 "이렇게 공개한 개별분담금은 클린업시스템을 통해 관리처분계획 인가시까지 지속적으로 공개되게 된다"며 "이런 조치로 조합 설립 기간이 대폭 단축되는 것은 물론 분쟁의 소지도 줄어들 것"으로 기대했다.

하지만 조합추진위원들의 평가는 다소 엇갈린다. 대략적인 사업성을 평가해본다는 데서는 의미가 있지만 조합원들의 개별 추가분담금을 산정하는 것은 무리가 있다는 반응이다. 조합원들의 부동산자산을 실제 감정평가액과 큰 차이가 있는 공시지가를 기준으로 산정하는 지금의 방법으로는 추후 분담금의 차이가 매우 커질 수 있다는 것이다.

용산 씨티공인의 백용기 대표는 "공시지가의 경우 아파트는 시세의 90%선을 반영하지만 다세대 등의 빌라는 시세의 50~60%, 단독주택의 40% 정도밖에 반영이 안 된다"고 말했다. 이 때문에 현재 매매가가 7억원선인 대지 100㎡ 규모의 단독주택은 공시지가가 3억~3억5,000만원선이 나오는데 같은 면적의 나대지의 경우 개별공시지가가 적용돼 4억원 정도의 가격을 인정받게 된다. 주택 없는 나대지의 자산이 더 높게 평가받는 모순이 발생하게 된다는 것이다.

한남2구역추진위원회의 한 관계자 역시 "개별분담금을 계산하려면 현금청산비율, 개별 감정평가액 등이 모두 확인돼야 가능한데 현재의 방법은 주먹구구식"이라며 "분쟁을 막자는 취지는 이해하지만 나중에 크게 바뀔 분담금을 공개하면 오히려 더 큰 문제가 발생할 수도 있다"며 우려를 표했다.

성수1구역추진위의 한 관계자 역시 "조합 설립시 분담금을 표시하지 않은 백지 동의서가 문제가 된 적이 있지만 이런 방식도 백지 동의서만큼이나 문제가 많다"고 설명했다.