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“주거환경개선사업도 재개발처럼 나중에 다 주상복합 아파트가 지어진다고 보면 돼요.”(용산 A공인중개사) 도로 등 기반시설이 취약한 곳을 개량하는 주거환경개선사업을 일반 재개발과 혼동해 투자하는 사례가 많아 주의가 요구된다. 주거환경개선사업은 크게 ‘공동주택방식’과 ‘현지개량방식’으로 나뉘는데 공동주택방식은 기존 재개발과 비슷하게 개발되지만 현지개량방식은 지자체가 도로만 확장해주고 주택의 신축ㆍ증축은 주민들이 직접 비용을 부담해야 하기 때문에 투자 매력이 거의 없는 방식이다. 지난 12일 서울시의 도시ㆍ주거환경정비 기본계획에 따르면 용산ㆍ관악ㆍ종로ㆍ동대문 등 11개구 30개 구역이 주거환경정비사업방식으로 개발될 예정이다. 기본계획에서 주거환경개선사업으로 정해진 구역은 이후 정비계획 등 사업이 진행되면서 공동주택방식과 현지개량방식 중 하나로 구체화된다. 아직 기본계획만 정해졌을 뿐이며 현지개량방식으로 개발될 가능성도 있다. 하지만 대부분의 투자자 및 중개업소들이 주거환경개선사업을 모두 재개발과 비슷한 공동주택방식으로 오해하고 있어 예비 투자자들은 투자에 앞서 사업방식을 지방자치단체에 직접 문의해보라고 전문가들은 권했다. 지난해부터 각종 호재가 쏟아지며 최고의 투자처로 부각된 용산구에서는 용산동2가, 이태원2동, 원효로4가 일부가 주거환경개선사업지구로 지정돼 있다. 이태원동의 한 공인중개사 관계자는 “주거환경개선사업은 재개발사업과 특별한 차이는 없고 (개발이) 미확정된 상태로 보면 된다”며 “(개발) 발표만 나면 가격이 오르는 것은 시간 문제”라며 투자를 권했다. 하지만 주거환경개선사업 중 현지개량방식으로 정해지면 지자체가 도로 등만 확장하고 기존 주택은 그대로 남는데다 주택개량 비용도 주택 소유자가 부담해야 돼 매력이 크게 떨어진다. 원효로 인근의 다른 공인중개사 관계자도 “주거환경개선사업은 대부분 주상복합 아파트로 지어진다고 보면 된다”며 “용산은 전체적으로 다 개발되기 때문에 재개발ㆍ주거환경개선사업 등 어느 사업방식이 좋은지는 구분하기 어렵다”고 말했다. 물론 주거환경개선사업도 기본계획이 바뀔 경우 재개발 등으로 진행될 수 있다. 하지만 기본계획은 10년마다 바뀌기 때문에 기존 계획이 수정되는 오는 2014년까지는 주거환경개선사업이 재개발로 진행될 수는 없는 상황이다. 한 재개발 전문가는 “주거환경개선사업이 현지개발방식으로 개발되면 투자 매력이 전혀 없기 때문에 주의해야 한다”며 “공동주택방식도 일반 재개발에 비해 임대아파트 비중이 높아 사업성이 낮아진다”고 말했다.
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