[시론] 8·31대책 후 1년

1년 전 발표된 8ㆍ31대책에서 “부동산 투기는 이제 끝났다”고 당시 정책당국자는 천명했다.

부동산시장의 안정과 서민주거복지를 지향하는 참여정부의 부동산정책을 총망라한 것으로 헌법보다 고치기 어려운 부동산정책을 표방하면서 세제 강화를 통한 투기 수요 억제와 더불어 송파 신도시 건설을 비롯한 수도권의 주택 공급 확대를 포함하고 있었다. 기존의 대책들이 수요 억제와 세제 강화에 초점이 맞춰졌던 것에 비하면 수요와 공급정책을 포함하고 세제 부문에서도 큰 변화를 갖는 폭넓은 내용이었다.

8ㆍ31대책의 목표는 부동산시장 투명화, 세제 강화, 주택 공급 확대를 통한 시장 안정, 서민주거 안정이었다.

정부-시장 평가 엇갈려 혼란

부동산시장에 대한 정부의 진단은 투기세력들이 투기적 이익을 목적으로 시장을 왜곡시키고 있어 투기적 이익 확보를 어렵게 하면 시장을 정상화할 수 있다고 판단했다. 그래서 투기 수요를 억제하기 위해 양도세ㆍ종합부동산세를, 시장 안정화를 위해 강북 지역의 공영 개발을 통한 광역 개발과 토지거래허가를, 시장 투명화를 위해 실거래가 신고의무화와 등기부기재, 금융 부문에서는 주택담보대출의 리스크 관리 등을 강화했다.

지금까지 정책 당국이 정책 대안을 마련하면서 심각하게 고민한 흔적과 노력은 칭찬할 만하다. 그러나 아파트의 원가 공개, 분양권 전매 완전금지, 후분양제의 즉각적인 이행 등 투기 근절과 수요 완화에 필수적인 대책이 빠져 있다.

기존의 대책에 비하면 분명히 진일보한 내용임에는 틀림없지만 포괄적인 내용을 담다 보니 그 효과가 즉각적으로 나타나지 않았다. 수요 억제를 주된 내용으로 했던 10ㆍ29대책의 경우는 1년 이상 부동산시장을 안정시키는 효과가 있었다. 8ㆍ31대책의 경우는 발표 후 수개월 만에 강남을 중심으로 한 버블세븐 지역이 급등해 8ㆍ31대책의 효과를 의심하게 했지만, 재건축개발부담금 부과 등 후속 대책이 시행되면서 8ㆍ31대책의 효과가 가시화되기 시작하고 있다.

그러나 부작용도 속출하고 있다. 보유세와 양도세의 부과 기준이 강화돼 신규분양시장이 침체되고 수도권의 과도한 규제가 수요 기반이 취약한 지방에도 동일하게 적용돼 지방의 경기를 위축시키고 있다. 또한 수도권에서도 강남권 고가 아파트와 재건축단지를 중심으로 매수세가 몰리면서 호가가 크게 올라 강남권과 비강남권의 양극화를 확대시키는 결과를 낳았다. 아파트와 토지시장에 초점이 맞춰진 8ㆍ31대책 발표 직후 반사이익을 기대했던 상가시장은 기반시설부담금의 부과로 인해 활성화되지 못했다.

올해의 주택시장은 버블세븐과 비강남권의 시장 차별화가 심화되고 지방주택시장의 붕괴, 양도소득세 강화와 거래세 인하로 인한 거래 동결, 계절적 요인으로 활성화되지 못하고 있다.

최근의 주택 가격이 하향안정되고 있는 원인으로 경기 침체로 인한 소비심리의 위축, 금리 인상으로 인한 주택자금의 조달 비용이 증가하고 금융기관의 대출총량규제와 DTI 적용 등 수요를 억제하는 요인과 재건축개발부담금 부과 등 공급을 억제하는 요인을 꼽을 수 있다. 여기에 8ㆍ31대책의 후속 조치가 가시화되고 장마와 비수기라는 계절적인 요인이 덧붙여지면서 주택시장이 하향안정세를 보이고 있다.

서민들 선의의 피해 없어야

8ㆍ31대책 1년이 지난 지금 정부와 시장은 각기 다른 평가를 내리면서 혼란은 가중되고 있다. 건설교통부는 실거래가 신고 통계를 토대로 전형적인 하락기의 모습이라고 주장하고 부동산정보 업체에서는 지난 1년간 서울은 10.18%, 경기 지역은 7.18% 올라 상승폭이 줄지 않았다는 상반된 견해로 실수요자들의 내 집 마련 시기를 고민하게 하고 있다.

8ㆍ31대책이 발표된 지 1년이 지났지만 법과 제도의 미비를 이유로 담겨진 내용이 제대로 시행되지 않고 있어 성급한 판단은 유보하기로 한다. 다만, 정책의 획일적인 적용으로 인해 서민들이 선의의 피해자로 몰리지 않아야 하며 정책의 일관성을 유지해 정책을 신뢰하고 따라온 서민들에게 내 집 마련의 희망이 가시화되는 방향으로 부동산정책은 나아가야 한다.