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Q=은퇴를 앞둔 근로소득자입니다. 2009년에 매입한 전용 100㎡ 아파트에 살고 있습니다. 지난해 11월에 오피스텔을 구입해 보증금 700만원, 월세 60만원에 임대하고 있습니다. 일시적으로 1가구 2주택자가 된 셈인데요, 이 경우에도 임대소득세를 내야 하는건지 궁금합니다. 앞으로 지방에 내려갈 계획이 있어서 올 4월 쯤 농가주택을 하나 구입할 생각이었습니다. 1가구 3주택이 되면 세금이 어떻게 되는지요.
A=일시적 2주택자 세금 면제는 양도소득세 관련 규정입니다. 소득세 규정에는 일시적 2주택 특례가 없습니다. 따라서 1가구 2주택자는 임대소득세 과세 대상입니다. 하지만 정부가 지난 2월 주택임대차시장 선진화 방안 후속대책에서 2주택 이하 보유자로 연 2,000만원 이하의 임대소득을 얻는 집주인의 임대소득세는 2년간 유예해주기로 했습니다. 주택임대소득 연 2,000만원 이하인 집주인에게는 올해부터 분리 과세하겠다는 방침을 완화한 것입니다. 따라서 주택을 더 매입해 1가구 3주택자가 되지 않는 이상 2015년까지는 임대소득세를 내지 않아도 됩니다.
2,000만원 이하 분리과세에는 단일세율 14%를 적용하되 필요 경비율을 60%로 높여 적용하기로 했습니다. 이는 현재 장기임대사업자(국토교통부 등록 임대사업자)의 단순경비율을 적용한 것으로 아파트 등 공공주택의 임대사업자 대상 경비율(45.3%)보다 높은 수준입니다. 또 정부는 오는 2016년부터 2주택 보유자의 전세보증금에도 소득세를 부과하기로 했습니다. 그래서 월세에서 전세로 돌려도 임대소득세는 부과됩니다
농가주택은 주택으로 간주됩니다. 따라서 추가로 농가주택을 구입할 경우에는 1가구 3주택자가 됩니다. 3주택자가 되면 올해부터 임대소득세를 내야 합니다. 3주택자 이상 보유자 또는 임대소득이 연 2,000만원이 넘는 집주인은 월세 수입을 다른 소득과 합산한 종합소득과세가 적용됩니다. 부양가족 등의 소득공제한 잔액을 과세표준으로 6~38%의 누진세율을 적용해 소득세를 산출하게 됩니다.
만약 농가주택을 추가로 매입해 1가구 3주택자가 된다면 올해 5월 종합소득신고 기간에 임대소득을 신고하는 게 좋습니다. 올해부터 국세청이 국토교통부가 관리하는 전·월세 확정일자 자료를 받아 집주인들의 임대소득 검증에 나서기로 했기 때문입니다. 앞으로는 임대소득을 신고하지 않더라도 세금을 피해가기는 어려울 전망입니다. 어차피 세금을 내야 한다면 임대사업자로 등록해 재산세 등 보유세라도 줄이는 것이 좋은 방법입니다.
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