부동산정책 `후퇴'냐 `탄력운영'이냐 논란

정부가 최근 부동산 관련 규제를 일부 완화하면서 참여정부의 부동산정책 기조가 후퇴하는 것인지 아니면 단순히 제도를 탄력운영하는 것인지 여부를 놓고 논란이 일고 있다.

이번 논란은 정부가 지난 8월 주택투기지역 7곳을 처음 해제한데 이어 이달들어 주택거래신고지역을 일부 해제하고 투기과열지구에 대한 규제를 잇따라 완화하면서 비롯됐다.

여기에다 이헌재 부총리겸 재정경제부 장관이 `3주택 보유자 양도세 중과 연기검토' 방침까지 밝히면서 논란은 한층 거세졌다.

정부는 `부동산시장 안정기조는 절대 바뀌지 않았으며 침체된 시장상황을 감안해 각종 제도를 탄력적으로 운영하는 것일 뿐'이라고 거듭 강조하고 있지만 시민단체와 일부 학자들은 `부동산정책이 후퇴하는 조짐을 보이고 있다'고 비난하고 있다.

◆그동안 해제된 규제와 논란 =

14일 재정경제부와 건설교통부 등 관계부처에 따르면 정부는 부동산시장이 과열되면서 작년 10월29일 부동산종합대책을 발표했다.

`10.29대책'은 세제와 금융, 주택공급 및 분양 등 모든 부문을 아우르는 것으로 주택담보비율 하향조정, 주택거래신고제 실시, 투기과열지구 확대, 투기과열지구내무주택자 우선공급비율 75%로 상향조정 등의 상당수 대책이 예정대로 도입돼 현재시행중이다.

종합부동산세와 재건축개발이익환수제 등 나머지 대책들도 정부의 기본방침이 확정돼 내년 시행을 앞두고 있는 실정이다.

이러한 가운데 올 초부터 각종 규제가 한꺼번에 쏟아지면서 부동산거래가 전년동기 대비 3분의 1 수준으로 떨어지고 아파트 청약경쟁률이 평균 1대 1에도 못미치는 등 부동산시장이 침체국면을 맞자 정부는 규제를 조금씩 완화하기 시작했고 이에시민단체 등 일각에서는 부동산정책 후퇴논란을 강력하게 제기하고 있다.

그동안 해제된 규제중 첫번째는 주택투기지역.

재정경제부는 지난 8월20일 부산 북구.해운대구, 대구 서구.중구.수성구, 강원도 춘천시, 경남 양산시 등 7개 지역을 주택투기지역에서 처음으로 해제했다.

투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 지역으로, 투기지역에서 해제되면 양도세 부담이 낮아져 그만큼 거래가 늘어나게 된다.

이어 건설교통부는 지난 9일 주택거래신고지역을 일부 해제하고 지방 투기과열지구에 대한 규제를 일부 완화했다.

건교부는 송파구 풍납.거여.마천동, 강동구 하일.암사.길동, 강남구 세곡동 등 7곳을 주택거래신고지역에서 전격 해제했는데 주택거래신고지역이 부분적이나마 해제된 것은 이 제도가 시행된 지난 4월 이후 처음이다.

건교부는 같은 날 부산과 대구, 광주, 울산, 창원, 양산 등 지방 6곳 투기과열지구에 대한 분양권 전매기간을 `소유권 이전 등기시까지'에서 `분양계약후 1년 경과시까지로' 완화하고 투기과열지구내 재건축 후분양제도도 일부 완화했다.

분양계약을 한 뒤 소유권 이전등기를 마칠때까지 보통 2년 반에서 3년 정도 걸리는 점을 감안하면 분양권 전매가 한층 자유로워 지는 것으로 일부 건설업체들은벌써부터 부산 등 투기과열지구 해제지역에 대한 분양을 서두르고 있다.

이처럼 규제가 조금씩 완화되고 있는 가운데 이헌재 부총리는 지난 12일 `3주택보유자 양도세 중과 연기검토' 방침을 밝혔다.

10.29대책의 핵심 내용중 하나인 1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침은 3주택보유자들이 집을 팔 경우 양도차익의 60%를 세금으로 환수하는 것으로 정부는 당초1년의 유예기간 거쳐 내년부터 본격 시행한다는 방침이었다.

이러한 일련의 규제완화 조치에 대해 경제정의실천시민연합은 지난 10일 성명서를 내고 "최근의 부동산 규제 완화정책은 10.29대책의 근간을 훼손하는 것"이라면서"특히 지방 투기과열지구에 대한 분양권 전매제한 완화조치는 투기적 가수요를 부추겨 부동산 투기를 재연시킬 우려가 높다"고 비난했다.

일부 학자들도 "건설 및 부동산경기가 침체됐다고 해서 제도 시행 1년도 안돼 규제를 완화하는 것은 너무 이른 감이 있다"면서 "정부의 잇따른 규제완화 조치가 자칫 시장에 잘못된 신호를 줄 수도 있다"고 지적했다.

이들은 또 "이헌재 부총리의 발언대로 3주택 보유자에 대한 양도세 중과가 실제로 1년 연기될 경우 큰 혼란을 초래할 수 있다"면서 "이는 10.29대책의 근간을 흔드는 것으로, 투기꾼들을 비호하고 정부 정책의 신뢰성에 흠집을 낼 수 있는 좋지않은결과를 낳을 수도 있다"고 지적했다.

◆내년에 시행될 규제와 전망 =

정부는 침체된 시장에 숨통을 틔어주기 위해 일부 규제를 완화하고 있지만 10.29대책중 아직까지 시행되지 않은 정책들은 연내에 법과 제도 정비를 거쳐 내년부터 반드시 시행한다는 방침이다.

내년에 시행될 주요 부동산 정책으로는 종합부동산세 및 주택가격공시제도, 원가연동제.채권입찰제, 재건축개발이苦？痴？ 부동산실거래가 신고 의무화 등이 있다.

우선 종합부동산세 도입에 따라 본인명의로 전국에 소유하고 있는 주택의 가격합계가 기준시가로 9억원 이상인 사람들은 이 금액 초과분에 대해 1∼3%를, 공시지가 기준 6억원 이상 나대지 보유자는 1∼4%, 40억원 이상의 사업용 토지 보유자는 0.6∼1.6%를 각각 종합부동산세로 내야 한다.

부동산 과다 보유자에게는 그만큼 세금을 많이 부과하겠다는 것이 기본 취지다.

내년 1월 또는 2월부터 본격시행될 원가연동제.채권입찰제는 아파트 분양 및 택지공급 과정에서의 투기수요를 차단하기 위한 것으로 원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영.민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다.

이 제도는 내년 6월 분양예정인 판교신도시도 당연히 적용되는데 앞으로는 턱없이 분양가를 높게 책정하거나 웃돈을 받고 공공택지를 제3자에게 넘기는 행위가 상당부분 사라질 전망이다.

재건축 개발이익환수제는 재건축으로 늘어나는 용적률의 10∼25%를 임대아파트로 건설케 하는 것으로 내년 4월부터 본격 시행될 예정이다.

재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 짓도록 하되 임대아파트 건설분 만큼의 용적률을 상향조정해 주고 사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%에 해당하는 일반분양용 아파트를 임대아파트로 활용토록 하되 지자체가 공시지가와 표준건축비 기준으로 임대아파트를 매입토록 하는 것이 주요 골자다.

이 제도는 집값급등을 주도해 온 재건축단지에 대한 투기수요를 어느정도 차단해 집값안정에 크게 기여할 것으로 보인다.

부동산 실거래가 신고 의무화 조치는 내년 7월부터 시행된다.

이 제도는 부동산 거래시 중개업소들로 하여금 실거래가에 의한 계약내용을 시.군.구에 반드시 통보토록 하는 것으로 이중계약서 작성 관행이 근절되면서 부동산시장이 선진화, 투명화되는 효과가 있다.

이밖에 내년부터 `1가구 3주택 보유자 양도세 중과 방침'도 시행될 예정이지만이헌재 부총리가 1년 연기검토 가능성을 밝힌 상태라 예정대로 시행될지 여부는 미지수다.

정부 관계자는 "규제가 일부 완화되면서 `참여정부 부동산정책 기조 후퇴' 논란이 야기되고 있지만 이는 사실과 다르다"면서 "최근의 규제완화는 침체된 시장을 살리기 위해 제도를 탄력적으로 운영하자는 것으로 부동산시장 안정기조 유지는 변함이 없으며 10.29대책의 근간도 흔들리지 않을 것"이라고 말했다.

이 관계자는 또 "내년에 시행될 예정인 부동산대책들도 모두 차질없이 도입될수 있을 것"이라면서 "따라서 부동산시장이 다시 과열되는 등의 부작용은 발생하지않을 것으로 본다"고 강조했다.

(서울=연합뉴스) 심인성기자