[주택청약통장 활용 가이드] '만능통장'은 신혼부부·생애최초 등 특별공급 우선 공략을

내달 1순위 1,000만명 시대… 본인에 맞는 전략 꼼꼼히 짜야

종합저축 가입자 민영 원하면 경기권 중소형 등 먼저 고려를

청약저축은 위례 신도시등 보금자리 반드시 청약 나서야

민영만 가능한 청약 예·부금 가점 낮을땐 5월전 신청 유리

다음달이면 주택청약종합저축이 도입된 지 2년이 지나 청약 1순위 자격을 얻는 가입자가 나온다.

이에 따라 기존 청약저축과 청약예금, 청약부금을 포함하면 1순위 가입자가 1,000만명에 이른다. 이른바'청약통장 1순위 1,000만명 시대'가 열리는 것이다.

주택청약종합저축(이하 종합저축)은 공공주택은 물론 민영주택까지 자유롭게 청약할 수 있어 '만능통장'으로 불린다. 지난 2월말 현재 가입자 1,074만3,718명으로 시간이 지날수록 분양시장에 미치는 영향이 커질 전망이다.

전문가들은 청약통장 1순위 1,000만명 시대를 맞아 청약통장 활용 전략을 재점검해야 한다고 조언한다. 1순위 자격을 가진 사람이 계속 늘어나는 만큼 유망지역의 청약경쟁이 더욱 치열해질 수 있기 때문이다. 특히 처음 1순위가 되는 종합저축 가입자들은 원하는 주택규모와 유형 등 본인의 상황에 맞는 청약전략을 짜야 당첨 확률을 높일 수 있다.

나인성 부동산써브 연구원은"종합저축은 출시 초기부터 기능과 장점만 주로 부각됐는데 실제 1순위 자격을 얻어 사용하려면 주의할 점도 많다"며 "인기지역에서 청약을 계획하는 수요자들은 제한 사항까지 고려해 꼼꼼하게 준비해야 한다."고 말했다.

◇만능통장 1순위는 특별공급을 노려라 =

종합저축의 가장 큰 장점은 공공과 민영주택 어디든 자유로운 청약이 가능하다는 점이다. 예를 들어 서울지역 무주택 세대주가 2년간 매월 2만~50만원을 적립하면 공공주택 청약 1순위 자격이 주어지고 예치금이 300만원 이상이면 전용면적 85㎡이하 민영주택 1순위 청약도 가능하다.

종합저축 가입자 중 무주택 세대주라면 보금자리주택 등 공공주택을 노려볼 만하다. 그러나 1순위라고 하더라도 공공주택 일반공급은 저축총액이 많은 사람이 우선권이 있기 때문에 서울 강남권 보금자리주택과 같은 인기 물량의 당첨확률은 낮다.

종합저축은 한 달에 최대 50만원까지 넣을 수 있지만, 공공주택 청약 때 인정하는 예치금액은 한 달 최대 10만원(10만원 초과 금액은 예치금으로만 인정)이다. 따라서 2년이 지나도 저축총액이 240만원에 불과하다. 보금자리주택은 저축총액이 1,000만원이 넘어야 당첨 가능성이 있다.

그렇다면 종합저축 가입자는 신혼부부, 생애최초 등 공공분양 특별공급 물량을 우선 공략하는 것이 바람직하다. 1순위만 만족하면 추첨으로 당첨자를 결정하기 때문이다.

민영주택의 경우에는 경쟁률이 크게 높지 않는 단지를 고르는 것이 바람직하다. 5월에 1순위 자격이 주어지더라도 납입기간이 짧아 상대적으로 예치금액이 낮은 경우가 많기 때문이다. 예치금액이 낮은 경기권 중소형 면적을 우선적으로 고려해 볼만하다. 경기도의 85㎡이하 청약 예치금액은 200만원이다.

◇청약저축 장기가입자는 무조건 보금자리주택을=

청약저축은 주택건설지역에 거주하는 무주택 세대주로서 1세대 1계좌에 한해 가입할 수 있고 85㎡이하 공공주택 등에 청약할 수 있다. 보금자리주택, 장기전세주택 등이 청약할 수 있는 대표적인 주택이다.

무주택 세대주인 기존 청약저축 가입자들은 꾸준히 저축총액을 늘려 보금자리주택 등 알짜 물량을 기다리는 것이 유리하다. 85㎡ 이하 보금자리주택은 100% 청약가점제로 바뀌면서 장기간 무주택자였던 사람을 빼면 사실상 당첨이 어려워졌다. 그만큼 청약저축의 희소성이 더 커진 셈이다. 특히 오는 6월 본 청약이 진행될 예정인 위례신도시 보금자리주택 일반공급은 청약저축 불입액이 많다면 반드시 청약해야 한다. 가입기간이 짧은 주택청약저축통장에 비해 당첨 가능성이 높기 때문이다.

청약예금과 청약부금은 민영주택에 청약 할 수 있다. 청약부금은 85㎡ 이하, 청약예금은 85㎡초과에 청약 가능하다. 청약을 고려해 볼 만한 단지는 도심권 알짜 재개발ㆍ재건축 분양물량이다. 장기 가입된 청약예금 통장은 서울 도심권이나 중대형 면적 청약도 가능하다.

현재 1순위이고 청약 가점이 낮은 사람이 민영주택을 염두에 두고 있다면 1순위자가 쏟아지는 5월 이전에 청약하는 게 유리하다.

민영주택의 추첨제 공급 물량은 기존 청약예금, 청약부금 가입자와 주택청약종합저축 가입자의 당첨 확률이 똑같기 때문에 기존 청약예금, 청약부금 가입자의 당첨확률이 그만큼 낮아진다. 추첨제 물량은 전체 공급물량의 25~50%다.

임병철 부동산114팀장은"종합저축 1순위 가입자가 크게 늘어났지만 민영주택에서는 청약예금, 청약부금이 아직 유리하다"며 "알짜 민영주택을 중심으로 도전해 볼만하다"고 말했다.

중소형 공공 원하면 매달 꾸준히 넣고
민영 원하면 부족 예치금 미리 납입을 ■ 만능통장 '무능통장' 안만들려면 주택청약종합저축이'만능통장'으로 불리는 이유는 사실상 모든 주택형에 청약이 가능하기 때문이다. 하지만 일부 기능을 만족하지 못하면 1순위자가 되더라도 청약을 하지 못하는 경우가 생기는 '무능한 통장'이 될 수도 있으니 주의해야 한다. 종합저축은 무주택 세대주 여부 및 연령에 관계없이 누구든지 1인 1계좌를 만들 수 있지만 미성년자는 가입 후 2년이 지나 1순위가 되더라도 성인이 될 때까지는 청약 할 수 없다. 공공주택 청약시 20세 이전의 납입횟수는 금액이 많은 순으로 최고 24개월만 인정되는 점도 유의해야 한다. 민영주택에 청약할 때도 가점제 계산에서 미성년 가입기간은 24개월까지만 인정된다. 종합저축의 최대 장점은 가입할 때 주택유형을 선택하는 것이 아니라 최초 청약 시점에 희망 주택형을 선택한다는 점이다. 하지만 이런 효과를 모두 누리기 위해서는 가입시점부터 계획적으로 예치금을 납입해야 한다. 중소형 공공주택에 청약하려면 매달 꾸준히 납입하는 것이 중요하다. 당첨자 선정방식이 총 납입횟수나 금액이기 때문에 월 최대 납입 한도인 10만원을 불입하는 것이 좋다. 민영주택 청약을 계획한 가입자는 최초 청약시점까지 지역별로 부족한 예치금을 납입해 놔야 한다. 예치금 최대금액인 1,500만원을 충족한 가입자는 최초 청약시 주택규모 제한 이 없지만 예치금이 부족하다면 다양한 주택 선택 장점이 사라지기 때문이다. 납입방식은 매달 2만~50만원까지 자유불입이며 청약예금 예치금 최대한도인 1,500만원까지는 50만원 초과 납입도 가능하다. 최초 청약에 한해 부족한 예치금을 일시 납입하는 것도 가능하다. 서울시의 경우 청약예금 예치금액이 ▦85㎡이하 300만원 ▦85~102㎡이하 600만원 ▦102~135㎡이하 1,000만원 ▦135㎡초과 1,500만원이다. 주택규모나 종류를 청약시점에 선택할 수 있지만 최초 선택 후에는 2년이 경과할 때까지 주택규모를 변경할 수 없다는 것도 유의해야 한다. 또 2년 이후 주택규모를 변경하는 경우도 작은 면적으로 바꾸면 즉시 청약할 수 있지만 큰 면적으로 바꾸려면 1년이 더 지나야 한다. 청약할 때마다 희망주택 종류나 규모를 자유롭게 선택할 수 없도록 해 놓은 것은 기존 통장 가입자와의 형평성을 고려한 것이다.