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유주택자 9월이전 승부수 띄워야 [청약전략 새로 짜라] 분양가 상한·청양가점제 시행전 분양 봇물 관련기사 • 유주택자 9월이전 승부수 띄워야 • 판교 당첨되려면 53점 이상은 돼야 • 평수 넓히려면 서둘러라 • 납입액 적으면 송파등 분양이전 '알짜' 노려라 • 분양가 상한제 '기대반 우려반' • 상반기 서울·수도권 분양 단지 어떤게 있나 • 택지지구내 단독주택 인기 쑥쑥 [분양정보] • 대림, 남양주‘양지e-편한세상’ 1,302가구 • GS, 내달 부천 '송내 자이' 436가구 • 현대, 파주·오산 힐스테이트 1,000여가구 • 혁신·기업도시 주변 물량 '관심' • 포스코, '아산 더？？퍼스트타워' 390가구 • 현산, '마산만 I'PARK' 780가구 • 한화, 내달 인천 소래·논현 4,238가구 • 벽산, 마산 '무학산 벽살블루밍' 203가구 • 한라, 천안 '신방·통정 한라비발디' 764가구 • 동부 '진접 센트레빌 시티' 1,176가구 2007년 9월. ‘20% 파격 할인’이라는 플래카드가 내걸린 매장 앞에는 물건을 사기 위해 줄을 선 사람들의 행렬은 끝이 보이질 않는다. 가을 정기 바겐세일이 시작된 서울 도심 백화점 앞을 연상시키는 풍경 같지만 그렇지 않다. 기존 제도의 틀이 완전히 바뀌는 9월 이후의 아파트 신규분양 시장의 가상 기상도다. 기존 공공택지는 물론 민간택지를 포함한 모든 주택(사업승인 대상)에 확대 적용되는 분양가 상한제와 민영주택에 적용될 예정인 청약가점제가 9월부터 동시에 시행되는데 따른 신규분양시장의 모습을 단적으로 표현한 것이다. 분양가상한제와 청약가점제로 신규분양 시장의 패러다임도 대변환을 맞게 된다. 인기 단지라도 일단 넣고 수십ㆍ수백대 1의 경쟁률을 치르며 당첨이라는 행운을 기대하던 기존의 청약 패턴은 더 이상 유효하지 않은 셈이다. 여기에 분양가상한제와 함께 확대되는 5~10년간의 분양권 전매금지는 자신의 ‘점수’를 고려한 세밀한 중장기 청약전략을 소비자에게 요구하고 있다. ◇집값 20% 싸지지만 혜택은 무주택자에게= 9월 시행되는 분양가상한제는 분양가 내역을 택지비ㆍ건축비ㆍ가산비용(지하층 건축비 등) 등 3가지 항목만으로 분양가를 결정하도록 하는 제도. 택지비가 감정가로 책정되고 정부가 정한 표준건축비 내에서만 건축비가 인정돼 적게는 15%에서 많게는 25% 정도의 민간택지 아파트 분양가 인하 효과가 예상되고 있다. 하지만 분양가 20% 인하 혜택은 고스란히 무주택자에게 돌아갈 것으로 보인다. 480만 청약 예ㆍ부금 가입자를 대상으로 ▦무주택기간 ▦부양가족수 ▦통장가입기간 등 세 항목에 따라 점수를 차등화한 ‘청약가점제’가 동시에 적용되기 때문이다. 특히 세 항목중 무주택기간은 사실상 청약가점제의 가점을 결정하는 핵심 요소여서 가점이 높은 무주택자들은 인기지역 아파트에 무혈입성이 가능해진다. 반면 유주택자의 입지는 급격히 위축될 수 밖에 없다. 가점제에서 1주택자는 1순위에서 배제되고 특히 2주택자는 2순위에서도 주택수에 따라 점수가 깎이는 ‘감점제’까지 적용돼 인기 단지에서는 사실상 청약기회 자체를 상실하게 된다. ◇유주택자, 남은 4개월에 승부수를 띄워라= 9월 새 분양제도 시행까지 남은 4개월은 청약가점제에서 절대적으로 불리해질 것으로 보이는 후순위자, 즉 유주택자 등에게는 사실상 마지막 청약기회가 될 전망이다. 전용 25.7평 이하 물량의 25%, 25.7평 초과 50% 물량은 기존 추첨제가 병행되지만 물량이 줄어드는 만큼 인기 지역에서 당첨을 기대하는 것은 사실상 ‘로또 당첨’에 가까울 것이란게 전문가들의 관측이다. 다행스러운 것은 유주택자 못지 않게 공급자인 주택업체들도 정부 규제 이전에 신규분양에 나설 수 있는 마지막 기회라는 점이다. 실제로 업체들은 최근 정부 가격 규제 이전 아파트 공급에 사활을 걸다시피 하고 있어 남은 4개월간 신규분양 시장은 ‘공급 풍년’을 이룰 것으로 예상되고 있다. 내집마련정보사 관계자는 “가점이 높은 청약자는 몰라도 유주택자들은 청약가점제 도입 이전에 적극적으로 청약통장을 사용하려 할 것”이라며 “이 때문에 신규분양 시장도 의외로 활기를 띨 가능성도 있다”고 진단했다. ◇집값 내렸지만 ‘유동성’이 변수다= 정부가 분양가상한제와 청약가점제 도입으로 기대하고 있는 효과는 두가지다. 분양가를 끌어내려 고(高)분양가로 촉발된 집값 상승의 악순환고리를 끊어내고 실수요자(무주택자)에게 더 유리한 청약제도를 통해 가수요를 근본적으로 차단하겠다는 것이다. 특히 정부의 이 같은 정책은 종합부동산세ㆍ양도소득세 중과세와 대출규제 강화 등의 세제ㆍ금융을 통한 세제 억제책과 맞물려 천정부지로 치솟던 집값을 끌어내리고 있다. 최근 강남권에서 수천만원에서 많게는 1억~2억원씩 낮춘 급매물이 속속 등장하고 있는 것. 하지만 여전히 전문가들은 주택시장 안팎의 불안요소가 완전히 사라진게 아니라는 입장을 보이고 있다. 이달초 인천 송도국제도시내 코오롱 더 프라우 오피스텔에 4,800대 1이라는 사상 초유의 경쟁률 속에 5조원의 자금이 몰린 것은 여전히 부동산 시장 주변에는 마땅히 갈 곳을 찾지 못한 부동자금이 머물고 있음을 반증하는 사례다. 이삼중의 정부 규제에도 불구하고 이 같은 규제가 미치지 못하는 틈새에는 단 얼마라도 이익이 예상되는 부동산 상품에는 언제든 이들 부동자금이 몰려들 수 있다는 것을 보여준 셈이다. 민간연구소 관계자는 “거품 논쟁이 일었던 서울 강남에서는 집값이 하락하고 있지만 오히려 강북 등 비강남권은 가격 하락세가 감지되지 않고 있다”며 “이 같은 상황이 장기화될 경우 그동안 오른 가격이 그대로 시장에서 적정가격으로 굳어질 가능성도 있다”고 말했다. 입력시간 : 2007/04/26 10:55
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