재건축 관리처분 이전 단지 개발부담금 '비상'

정부가 8월부터 재건축 개발이익의 최대 50%까지 환수하는 개발부담금제를 도입키로 함에 따라 강남권 재건축 아파트에 비상이 걸렸다. 특히 정부가 재건축의 첫 관문인 안전진단 절차를 대폭 강화하기로 함에 따라사업 초기에 있는 중층 재건축 단지의 타격이 불가피하게 됐다. 반면 관리처분 인가를 신청해 개발부담금을 비켜갈 재건축 단지와 분양권, 일반아파트는 이번 조치로 반사이익을 얻을 전망이다. ◇관리처분 신청 이전 단지 '비상'= 30일 업계에 따르면 정부가 '관리처분계획신청 이전' 단지는 모두 개발부담금 부과 대상에 포함키로 하면서 상당수 재건축 아파트 사업에 차질이 예상된다. 이 경우 최근 집값 상승을 주도했던 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 은마아파트등 사업 초기의 중층 단지는 물론 강남구 개포 주공, 강동구 고덕 주공과 둔촌 주공,송파구 가락 시영 등 대규모 인기 저층 단지가 모두 부과 대상에 포함된다. 특히 이들 단지는 개발이익환수에 따른 임대아파트 건설, 소형평형 의무비율,후분양제 등 기존의 규제는 그대로 유지한 채 개발부담금까지 부과돼 사업성이 불투명해졌다. 전문가들은 수도권이나 지방 보다는 개발이익이 많을 것으로 예상되는 강남권재건축 단지의 타격이 클 것으로 본다. J&K 백준 사장은 "지방은 개발이익이 미미하거나 마이너스인 곳도 있어 개발비용이나 집값 상승분 등을 빼고나면 부담금 부과대상이 많지 않을 것"이라며 "하지만강남권은 1대 1 재건축이라 해도 땅값 상승폭이 커 부과금액이 적지 않을 것 같다"고 말했다. 서울 강남구 대치동 은마와 송파구 잠실 주공5단지, 강남구 압구정동 현대아파트 등 중고층 단지와 강동구 둔촌 주공단지 등 안전진단을 통과하지 못한 단지는 사업추진이 더욱 힘들어질 전망이다. 예비평가도 까다로워졌지만 정부가 정밀안전진단의 평가 점수도 강화하기로 해안전진단의 문턱을 넘기가 힘들어졌다. 이달 초 송파구 잠실 주공5단지는 구청의 예비안전진단을 통과하지 못한 바 있다. 특히 건교부의 안전진단 감시기능이 강화돼 지자체가 안전진단을 통과시켜도 가격 불안이 우려되면 건교부가 나서 안전진단을 취소할 가능성도 배제할 수 없다. ◇관리처분 통과, 기존 주택은 반사이익= 반면 관리처분 인가를 받은 단지는개발부담금을 적용받지 않아 반사이익을 얻을 전망이다. 서울의 경우 서초구 반포 저밀도단지내 주공2, 3단지와 서초구 서초동 삼호2차,강동구 길동 진흥아파트, 수도권에서는 광명시 철산 주공2.3단지와 하안 주공1.2단지, 수원시 화서 주공2단지 등이 관리처분을 통과했다. 서초구 반포동 C중개업소 사장은 "반포 주공단지는 재건축 사업기간이 길다보니입주때까지 개발이익도 매우 클 것"이라며 "인근 중층 단지의 재건축이 사실상 쉽지않다고 볼 때 이쪽으로 투자수요가 몰릴 수 있다"고 말했다. 잠실 주공단지 등 분양권과 일반 아파트의 몸값도 더 치솟을 가능성이 크다. 사업승인을 받고 관리처분이 임박한 단지는 법 시행(8월 예정) 전까지 관리처분을 추진해 인가 신청이 봇물을 이룰 전망이다. 현재 사업승인을 받은 단지중에는 서초구 잠원동 한신5차.6차와 동작구 상도동약수, 성산동 유원1.2차 등이 관리처분을 준비중이다. 잠원동 한신6차 재건축 조합 관계자는 "건축법 개정과 조합원 추가부담금 문제등으로 관리처분총회가 지연됐는데 이번 조치로 5월쯤 관리처분총회를 열어 인가 신청에 들어갈 계획"이라고 말했다.