[다세대·연립 지어 분양 해볼까] 전셋값 고공비행에 수요 늘고 수익률도 좋아 뛰어들만

노후 다가구주택 구입 후 발라로 건립해 분양 증가

한 동 수익 2억~3억 예상

전세가율 높은곳 고르고 땅값 최대한 싸게 사야

최근 다세대·연립주택 건립 인기가 높아지고 있다.

전세물건 품귀와 지속적으로 오르는 전셋값에 지친 세입자들이 가격이 다소 저렴한 다세대·연립주택으로 눈을 돌려 내집 마련에 나서는 경우가 늘면서 수요가 지속되기 때문이다.

이에 따라 가격이 적당하고 입지가 괜찮은 다가구 주택 한 두채를 사들여 다세대·연립으로 짓는 사람들이 꾸준히 늘고 있다.

다세대·연립주택은 일상적으로 아파트와 구분해 '빌라'라고 불린다. 둘 다 4층 이하고 가구별 등기가 되는 주택이다. 다만 건축법상 주택으로 쓰는 한 개 동의 연면적(바닥면적)이 660㎡ 이하면 다세대주택, 660㎡를 초과하면 연립주택으로 분류된다.

23일 부동산업계에 따르면 아파트 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높은 지역을 중심으로 꾸준히 빌라가 공급되고 있다. KB국민은행에 따르면 11월 서울의 전세가율은 69.6%로 전국 65.2%보다 4%포인트 이상 높은 것으로 집계됐다.

실제로 전세가율이 높은 서울에서 다세대·연립주택 공급이 전국에 비해 상대적으로 많다. 국토교통부에 따르면 올해 9월까지 준공된 서울의 다세대·연립주택은 2만4,000여동에 달했으며 이런 추세라면 올해 3만2,000여동이 지어질 것으로 예상된다. 이는 지난해 지어진 3만2,950동에 필적하는 수치다. 이에 비해 올해 전국에서 준공이 예상되는 다세대는 9만여동(9월 현재 6만7,615가구)으로 지난해 10만5,571가구보다 줄어들 것으로 보인다.

◇빌라 건설과정과 비용은=서울의 경우 빌라는 동작구 사당동, 강서구 화곡동, 강북구 미아동 등에서 계속 공급되고 있다. 미아동 S공인 관계자는 "시세보다 다소 저렴한 땅만 있다면 구입하겠다는 사람들이 두세 명씩 줄 서 있다"고 전했다.

이들 지역은 대지비용이 3.3㎡당 1,500만~2,000만원 사이여서 2,500만원이 넘어가는 강남구 논현동 등에 비해 초기비용이 적게 든다. 즉 제2금융권에서 연이율 4~5%의 토지담보대출을 매매가의 70%까지 받을 수 있어 대출 포함 10억여원이면 대지면적 260㎡ 내외의 대지를 구입해 한 동짜리 빌라를 지을 수 있다.

건축비는 연면적 3.3㎡당 400만~450만원 정도 드는 것이 일반적이다. 예컨대 제2종 주거지역의 경우 용적률이 200%기 때문에 대지면적이 260㎡이면 연면적은 520㎡까지 지을 수 있다.



이 경우 건축비는 통상 6억~7억원 정도 쓰인다. 만약 건축비가 부족하면 건축업자에게 분양수익에서 비용을 떼가도록 계약하는 방법도 있다. 하지만 이럴 경우 떼가는 돈이 많아 수익은 다소 줄어들게 된다.

건축비는 우리은행에서 건설기금을 지원받는 방법도 있다. 다세대는 호당 3,500만원, 연립은 5,000만원까지 대출이 가능하다. 다만 호당 대출한도의 90% 및 담보사정가액의 70%보다 적은 금액까지만 대출할 수 있다. 즉 토지 대출이 너무 많으면 대출이 불가하거나 가능액이 적으니 유의해야 한다. 기금의 연이율은 현재 다세대는 5%, 연립은 6%인데 국토교통부는 지난 10·30 대책에서 다세대 3.8%, 연립 4%로 내릴 것이라고 밝혔다. 이달 중 내린 이율이 적용될 예정이다.

◇100% 분양 성공을 목표로 해야=빌라 분양 사업을 시작할 때는 100% 분양 성공을 목표로 분양 수입과 매매 수요를 철저히 따져봐야 한다는 조언이다.

빌라 한 동을 지어 분양하면 수익이 2억~3억원 남는 것이 보통인데 만약 마지막 한 가구가 안 팔리면 돈이 그대로 묶이기 때문이다. 사당동 G공인 관계자는 "빌라 분양에서는 한 가구가 남는 경우가 종종 발생한다"며 "전세를 내줄 수도 있지만 목적 자체가 분양이었기 때문에 돈이 묶이는 셈"이라고 말했다.

따라서 그 지역의 수요를 파악하는 것이 우선이다. 해당 지역 수요층에 따라 원룸과 투룸, 쓰리룸 가운데 분양이 잘 되는 종류도 다르다. 또 전세가율이 높은 지역일수록 분양이 수월하다는 조언이다. 대개 빌라를 분양받는 사람들은 계속 오르는 전셋값을 감당하지 못해 구입에 나서는 실수요자이기 때문이다.

다만 땅값은 최대한 저렴하게 구입해야 한다.

땅값이 너무 비싸면 분양을 하고도 수익을 남기기 어렵다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "강북은 땅값이 3.3㎡당 2,000만원을 넘기면 안 되고 강남은 2,500만원까지 괜찮다"고 말했다.

전문가들은 한 가구당 분양가가 3억원 이하일 경우 분양이 어렵지 않을 것이라고 조언한다.