뉴타운 등 강북 개발 활기띨 듯

■ 도시구조개선특별법 입법 가시화

용적률 제한 완화로 40~60층 빌딩 건축 가능

역세권 개발 규제도 풀어 청량리 등 대거 수혜

공공기관 시행·입주권 양도세부과 등은 걸림돌

창신동 뉴타운 3차 후보지

도시구조개선특별법 입법이 가시화하면서 뉴타운 등 강북개발 사업이 활기를 띨 것으로 전망된다. 올 정기국회에서 법이 통과되면 내년 6월부터 강북에 최고 40~60층 규모의 초고층 아파트와 주상복합, 업무용 빌딩을 지을 수 있게 된다. 하지만 공공이 시행할 때만 이 같은 혜택이 돌아가기 때문에 주민들이 어떤 선택을 할 지가 가장 중요한 변수로 떠오르게 됐다.

◇역세권ㆍ뉴타운 수혜 예상= 도시구조개선특별법의 핵심은 용적률ㆍ층고에 대한 제한을 대폭 완화하고 기반시설에 국고를 투입, 강북도 강남 못지않은 주거환경을 누릴 수 있도록 하는데 있다. 이에 따라 이 법을 적용 받는 지역의 경우 주거ㆍ상업지역 용적률이 최고 500%, 1,500%로 높아질 예정이다.

상업지역에는 40~60층 초고층 아파트와 빌딩이 대거 들어설 수 있게 된 셈이다. 또 지구 내 설치되는 도로, 공원 등 기반시설 설치 비용을 국가가 예산 지원하거나 국민주택기금을 융자 받을 수 있도록 돼 있다.

법이 시행되면 재원이 부족해 지지 부진했던 뉴타운 사업의 추진속도가 한층 탄력을 받을 것으로 예상된다. 서울시에는 지난 2002년과 2003년 15개 뉴타운을 지정했고 올해 8월 11개 뉴타운 후보지를 추가로 선정했지만 사업 추진이 활발한 곳은 많지 않은 상황이다.

역세권을 끼고 있는 균형발전촉진지구도 수혜를 받을 것으로 전망된다. 특별법에서는 지구 면적 단위를 최소 50만㎡(15만평) 이상으로 하되 역세권 개발의 경우 20만㎡(약 6만평)으로 완화했기 때문이다.

서울시 균형발전촉진지구는 청량리, 미아, 가리봉, 합정, 홍제 등 5곳이며 최근 구의ㆍ자양, 망우, 천호 등 3곳이 추가로 선정됐다. 이들 중 청량리, 합정, 미아, 홍제, 천호 등 상당수가 역세권에 위치해 있다.

고종완 RE멤버스 대표는 “그 동안 서울시에만 맡겨뒀던 강북개발에 대한 정부의 강한 의지가 읽혀진다”면서 “입법이 차질 없이 진행되면 강북 주거의 질도 높아져 강남과의 격차가 많이 줄어들 것”이라고 말했다.

◇공영개발은 걸림돌로= 하지만 시장에서는 아직까지 정부의 강북개발에 크게 고무되지는 않는 분위기다. 단서 조항인 공공시행에 대한 주민들의 반감이 큰 데다 최근 입주권 양도세 부과 추진 소식으로 투자심리가 냉각됐기 때문이다.

이번 특별법의 성패는 주민들이 공공기관을 시행사로 선정할지 여부에 달려 있다고 볼 수 있다. 하지만 공영 개발할 경우 개발이익을 고스란히 환수 당할 수 있다는 우려 때문에 주민들이 이 같은 결정을 내리기는 쉽지 않을 것으로 예상된다. 실제 왕십리 뉴타운의 경우 당초 서울시가 공영개발을 추진했지만 주민들의 반발이 거세 무산된 바 있다.

왕십리 뉴타운 인근에서 영업중인 신화공인 관계자는 “도심구조개선지구에서는 공영개발 방식으로 이뤄진다는데 대해 반감이 크다”면서 “재산권 행사에 제약을 받는다고 생각하기 때문에 도시구조개선지구 지정을 신청할 지는 미지수”라고 말했다.

이에 따라 뉴타운 주민들도 이번 특별법 추진에 별다를 기대를 걸고 있지 않다. 뉴타운 부동산시장은 8.31 부동산 종합대책 이후 활기를 띠기도 했지만 입주권도 주택으로 간주, 양도세를 부과하겠다는 정부의 발표 이후 냉각돼 있는 실정이다.

3차 뉴타운 후보지로 선정된 이문ㆍ휘경 후보지의 김난선공인중개사 관계자는 “3차 뉴타운 후보지 선정 이후 투자자들의 문의가 많았지만 입주권 양도세 과세 소식 이후 투자자들의 발길이 뚝 끊겼다”며 “매매가도 뉴타운 후보지 발표 이전으로 떨어졌다”고 말했다.