돈없이 판교에 덜컥 당첨돼버린다면(?)

판교 신도시 당첨자 발표(4일)를 며칠 앞두고자금계획을 미처 세우지 못한 청약자들이 발을 동동 구르고 있다. 재테크 전문가들은 이번에 발표되는 20평형과 30평형의 청약자 가운데 실수요자의 경우 계약금이 있으면 중도금(60%)과 잔금(20%)은 은행 대출 등의 방법을 통해 마련이 가능할 것으로 보고 있다. ◇ 은행권 중도금 대출 LTV 60%까지 1일 은행업계에 따르면 대다수 재테크 전문가들은 계약금 20%만 보유하고 있다면 판교 청약에 당첨돼도 현행 제도하에서 자금 조달이 가능할 것으로 예상하고 있다. 가장 무난하게 자금을 조달하는 방법은 은행의 중도금 대출을 최대한 활용하는것이다. 원래 투기지역에서 은행대출은 담보인정비율(LTV) 한도가 40%이지만 6억원 이하아파트에 대해 10년 이상 원리금분할상환 주택담보대출을 받으면 실수요자로 인정돼LTV 한도가 60%로 예외 적용된다. 시가가 6억원 이상인 주택인 경우 3.30대책에 따라 총부채상환비율(DTI) 규정까지 적용되지만 이번에 당첨자가 나오는 20평~30평형대에선 해당사항이 없다. 결국 대출한도가 부족하다면 10년 이상 장기대출 상품을 통해 LTV한도를 일단 60%까지 채워놓고 다른 곳에서 나머지 자금을 융통하는 것이 좋다. ◇ 보금자리론 LTV 70% 가능 LTV 한도를 가장 늘리고자 하는 소비자라면 주택금융공사의 보금자리론(모기지론)을 이용하는 것이 좋다. 보금자리론은 투기지역과 비투기지역을 가리지 않고 LTV를 70%까지 적용해준다. 30평형대의 경우 총분양대금이 4억1천만원이라고 가정하면 약 2억8천만원까지대출이 가능하다. 공사의 상품은 10년만기 상품이 연 6.6%, 15년 6.7%, 20년 6.8%, 30년은 6.85%금리가 적용된다. 대출기간 내내 완전 고정금리라는 장점이 있지만 현재 시중은행이 취급중인 변동금리부 주택담보대출상품에 비해 20년 상품 기준 1.5%포인트 가까이 금리가 높다는 점이 흠이다. 공사의 모기지론은 6억원 이하 주택만을 대상으로 하므로 8월에 분양되는 40평형대는 이용이 불가능하게 될 가능성이 크다. ◇ 나머지 부족분은(?) 계약금 20%를 보유하고 있었던 사람이 시중은행의 장기 주택담보대출이나 공사의 보금자리론을 받으면 잔금 10~20%가 남는다. 30평형대의 경우 4천100만~8천200만원을 더 구해야 하는 셈이다. 이때 부족분의 일부는 시중은행에서 신용대출을 통해 가능하다. 시중은행은 신용대출 한도를 최대 5천만~1억원까지 설정하고 있지만 평균 소득정도인 직장인은 3천만원을 넘기기 쉽지 않다. 금리는 연 7~13%선으로 보통 8~9%대에서 대부분 대출이 발생한다. 나머지 부분은 당첨시점부터 잔금 지금 시기까지 2년반 이상의 시간이 걸리기때문에 추후 발생하는 소득이나 현재 살고 있는 집의 전세금 등으로 조달할 수 있다. 저축은행이나 보험사도 LTV 제한에 해당되기 때문에 은행에서 LTV를 60%까지 적용받았다면 추가 대출이 어렵다.