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과도한 규제라는 '대못'을 제거하는 데 역점을 둔 현 정부의 부동산 정책은 규제 신설ㆍ강화에 방점을 뒀던 참여정부의 입장과 비교적 뚜렷한 대조를 보이고 있다. 하지만 대통령직인수위원회 시절부터 지속적인 규제완화를 추진했음에도 주택시장은 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 타이밍을 놓친 정부의 대책 나열과 지난 2008년 글로벌 금융위기는 주택시장에 치명적이었다. 미분양 적체, 입주 지연, 거래 실종, 가격 급락, 건설업체 연쇄도산 등은 쇠락의 길에 접어든 주택시장을 상징하는 대표적 단어가 됐다. 다주택자 중과세 철폐 등 불가피 불행하게도 이런 상황은 여전히 진행형이다. 이런 상황에 대해 한편에서는 '부동산 버블 소멸에 따른 당연한 결과'로 해석하고 다른 편에서는 '수급 불균형, 전ㆍ월세 급등 같은 부작용을 초래한다'고 우려한다. 그런데 주택경기 침체가 장기화될수록 가장 큰 피해를 보는 것은 서민들이다. 대출을 안고 겨우 내 집을 마련한 서민은 자산가치 급락으로 '하우스 푸어'로 전락할까 걱정하고 무주택 서민은 전세대란 속에 기존 주거지를 등져야 하는 고달픈 삶을 살아간다. 서민들의 주름살과 살림살이가 좀 펴지려면 경기가 살아나야 하지만 내년 전망은 올해보다 어둡다. 세계경제 회복 둔화, 국내총생산(GDP) 감소와 내수 부진, 가계부채 증가 및 취업률 감소 등 암울한 예상뿐이다. 이런 점에서 최근 '주택시장 정상화 및 서민 주거안정 지원방안(12ㆍ7대책)'은 국내경기 회복에 드리운 다크서클을 지우기 위한 정부의 선제대응이라는 점에서 의미가 있다. 하지만 강남3구의 투기과열지구 해제, 다주택자 중과세(重課稅) 철폐 등이 포함된 이번 대책에 대해 "부자 위주의 대책"이라고 폄하하는 여론이 더 부각되는 듯하다. 그럼에도 불구하고 필자는 현 정부의 고심한 흔적과 정책적 의지에 공감한다. 많은 분들이 내수ㆍ경기 회복을 위해 주택시장 정상화가 불가피하다는 데 고개를 끄덕일 것이다. 주택 분양과 거래가 활성화되려면 주택시장에 유동성이 공급될 수 있도록 대출규제 완화가 필요하다. 한국개발연구원(KDI)의 최근 국제 세미나에서도 이런 필요성이 제기됐다. 그러나 생계형 가계대출의 절반인 53조원 이상이 내년 중 만기상환 예정이어서 대출규제 완화는 부실화 우려라는 장벽에 가로막혀 현실화되기 어렵다. 따라서 이번 부동산 대책에서와 같이 가계나 국가재정의 부담을 최소화하면서 시중의 여유자금이 유입될 수 있는 제도적 환경과 유인을 제공하는 것이 차선책이라 할 수 있다. 민간 보유 주택물량의 시장 내 공급 여력을 증가시키는 이중 효과도 기대할 수 있다. 하지만 안타깝게도 이런 입장에 공감하는 이들은 대체로 적극적 의사표시를 하지 않는 경향이 있어 주택 정책에 힘을 실어주지 못한 채 정확한 여론 분석과 판단을 흐리게 만들고는 한다. '침묵해온 다수' 법안 처리 촉구 나서야 주택시장의 현 상황만 해도 그렇다. 이번 대책은 국회 동의라는 마무리 절차가 남아 있어 그 자체로는 완결판이 되지 못한다. 하지만 내년 선거를 앞둔 국회와 정치권은 온통 정치적 쟁점에만 관심을 보이고 있다. 따라서 주택시장이 하루빨리 정상화되려면 그동안 '침묵해온 다수'가 국회와 정치권에 조속한 법안 처리를 촉구하는 여론 형성에 나설 필요가 있다. 그들 속에 서민도 함께 한다는 것을 제대로 알려야 한다. 목소리가 컸던 규제론자들이 여론을 호도해온 '과잉 대표성의 함정'에 주택정책이 좌초되게 내버려둬서는 안 된다. 이번 대책마저 후속절차 불발로 공허한 메아리에 그친다면 향후 주택시장의 미래는 없다. 독일 법학자 루돌프 폰 예링의 '권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다'는 법언(法言)이 귓전에 맴돈다.
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