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Q: 퇴직금과 모아놓은 자금으로 대출을 활용해 30억원 정도의 수익형 빌딩을 매입하려고 합니다. 여러 곳의 중개업체에 의뢰하여 현재까지 20여 동의 건물을 봤습니다. 막상 선택을 하려고 하니 쉽지가 않습니다. 수익률이 과장된 건 아닌지, 앞으로 공실 위험은 없는지, 임대료가 정상적으로 들어오는지, 관리는 어떻게 해야 하는지 등 검토할 것들이 많아 고민스럽습니다. 수익형 빌딩투자는 어떤 기준으로 해야 하는지 궁금합니다.
A: 최근 저금리를 활용한 중소형 빌딩투자가 큰 인기를 얻고 있습니다. 빌딩투자는 임대시세 조사나 관리의 노력이 적은 아파트나 분양형 오피스텔 등과는 큰 차이가 있습니다. 보통 현재 수익률 하나만을 보고 선택하는 경우가 많은데, 이는 아주 위험한 방법일 수 있습니다.
부동산을 투자할 때에는 운영해서 얻어지는 소득수익률과 향후 매각차익으로 얻어지는 자본수익률의 합인 투자수익률을 기준으로 단계적으로 비교하는 방법이 효과적입니다. 가장 중요한 비교항목은 재무적 측면으로, 현재 임대수입뿐만 아니라 리모델링·증축·임대차 계약의 개선 등으로 향후 가치가 얼마나 증가할 수 있는지도 고려해야 합니다. 다음 단계로 부동산의 권리분석 및 임대차 계약과 관련된 법률적인 사항을 검토해야 합니다. 임대차 계약서와 현황을 파악하면 현재의 분쟁이나 손실, 미래의 발생 가능성을 어느 정도 예측할 수 있습니다. 그 후에 물리적인 검토로서 향후 보수비용의 예측과 함께 효과도 같이 고려해야 합니다. 이런 단계로 선택할 빌딩이 좁혀졌다면, 인근의 공실 사례조사를 통해 현재 임대료가 적정한지를 검토합니다. 간혹 빌딩 매물 중에는 임차인에게 무상임대(Free rent) 중이거나 기타 불법적인 방법을 활용하여 계약서 상의 임대료를 인근 시세보다 높아 보이게 만든 경우도 있기 때문에 주의해야 합니다.
비교검토 여부에 따라 미래에 많은 금액이 차이가 날 수도 있어 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 검토는 저평가된 빌딩을 선택할 수 있게 돕고 장기적으로 가치향상을 가능하게 합니다.
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