[부동산 투자] 안개국면… 레버리지 비율 최대한 낮춰라

대출금리 여전히 높아 무리한 투자 낭패 볼수도

전세가격 비중 60%이상인 중소형 아파트가 대안

구로·봉천·대치·서초동일대 매물 저가매수 해볼만

‘레버리지 비율을 낮춰라’

국내 경기가 꽁꽁 얼어붙으면서 부동산 시장도 맥을 못추고 있다. 일부에서는 우리나라가 지난 해 4ㆍ4분기 마이너스 성장을 기록했을 것이라는 전망마저 제기하고 있어 경기 침체 장기화에 대한 우려가 커지고 있다.

그러나 부동산 투자자들은 오히려 요즘 같이 불확실성이 커지고 있는 시점이 저렴하게 매물을 구할 수 있는 기회라고 판단하고 있어 경기 침체에 따른 보수적 접근과 저점 매수 전략 사이에서 고민을 거듭하고 있다.

전문가들은 이 때문에 서울 등 수도권에서 아파트를 매입한 이후 비과세 요건을 채우기 위해 최소 3년은 보유해야 하는 만큼 3년 후를 바라보고 저점 매수에 나서는 것이 오히려 현명한 재테크의 전략이 될 수 있다고 지적하고 있다. 경기 하강에 대한 두려움으로 매기가 끊긴 상황에서 매수자가 거래의 주도권을 쥘 수 있는 지금 같은 시기가 부동산 매수에 적기라는 설명이다.

◇레버리지 비율을 낮춰라= 부동산 투자에서 가장 많이 등장하는 단어는 바로 ‘레버리지 비율’이다. 부동산을 매입할 때 자기 자본의 비중을 얼마로 하느냐에 따라 수익률은 천차만별이기 때문이다.

경기가 상승하고 부동산 시장이 상승기에 접어들 경우는 당연히 레버리지 비율을 높이는 공격적 투자가 필요하다. 부동산 가격이 상승할 것이라는 확신이 있는 만큼 적은 자기 자본과 금융권의 높은 대출을 통해 아파트를 사게 된다면 당연히 차익이 높아지는 원리다.

하지만 현재와 같이 불확실한 상황이 최소 6개월 이상 지속될 것으로 전망되는 상황에서는 무리한 레버리지 확대를 통한 투자는 자칫 수익률 하락은 물론 자칫 엄청난 금융비용 부담으로 손실만 입을 수 있다. 결국 욕심을 내지 말고 자기 자금 비율을 높이는 범위 내에서 투자를 하되 일부 부족한 자금만 금융권 대출을 통해서 조달하는 것이 유리하다는 것이다.

여기에 최근 CD 금리가 하락하고 있지만 CD변동 대출금리는 여전히 고공행진을 거듭하고 있어 자기자금의 비율을 높여야 하는 상황이다.

금융권의 한 관계자는 “CD금리가 하락하고 있지만 금융권에서는 지난 해 하반기에 내놓은 고금리 예금 상품으로 인해 CD연동 대출 상품 금리를 낮출 수 없다”며 “CD 대출 상품의 금리가 낮아지게 되면 결국 금융권이 역마진에서 자유로울 수 없는 만큼 당분간 대출 금리가 급격하게 낮아질 것이라고 예상하는 것은 금물”이라고 지적했다.

◇전세가 비중 높은 아파트도 대안= 부동산 시장이 하락기인 상황에서 저가에 매수하려는 투자자들이 생각할 수 있는 대안중 하나는 ‘매매가 대비 전세가’ 비중이 높은 아파트다. 전세가 비중이 높으면 높을수록 자신의 자금 부담이 줄어들게 돼 적은 자금으로도 내집을 마련할 수 있게 된다. 또 전세가 비율이 높은 아파트 단지라는 것은 그 만큼 실수요가 탄탄하다는 의미여서 아파트의 가치가 높다는 것을 반증한다. 실제로 유동 인구가 많은 지역일수록, 전세 수요가 많은 곳일수록 매매가 대비 전세가 비중이 높다.

채훈식 부동산써브 팀장은 “전세가 비중이 높다는 것은 매수 희망자에게 해당 아파트의 전세 수요가 많다는 것을 의미하면서 자기자본의 비중이 작아도 해당 아파트를 구입할 수 있다는 것을 말한다”며 “전세가 비중이 높은 아파트 단지를 사두면 향후 시세 차익을 얻을 수 있는 확률도 높아지게 된다”고 강조했다.

◇전세가 비중 높은 아파트는 어디= 서울 지역에서 전세가 비중이 가장 높은 단지는 서울 구로동의 메이플라워 주상복합 69㎡형이다. 매매가격은 1억2,500만원인 가운데 전세가격이 1억1,000만원으로, 전세가 비율이 88%에 달한다. 결국 자기자본 1,500만원으로 투자를 할 수 있는 것이다. 서초구 방배동의 대우디오빌 69㎡형 역시 매매가격은 2억1,000만원이고 전세가격은 1억5,500만원이다. 전세가 비율은 73%에 달한다.

관악구 봉천동 관악캠퍼스 아파트는 82㎡형의 가격이 1억3,750만원인 반면 전세 가격은 1억100만원이다. 3,650만원의 적은 금액으로도 투자에 나설 수 있는 셈이다.

또 ▦강남구 대치동 우정에쉐르 69㎡형(73%) ▦마포구 노고산동 현대벤처빌 66㎡형(72%) ▦영등포구 문래동 미주프라자 82㎡형(72%) ▦강남구 대치동 테헤란로 대우아이빌 3차 89㎡형(70%)도 전세가 비율이 70%를 넘는 단지들이다.

이 밖에 전세가 비중이 60%를 넘는 아파트는 ▦강동구 성내동 동아2차 72㎡형(69%) ▦서초구 서초동 풍림아이원 76㎡형(69%) ▦서초구 서초동 대우아이빌 69㎡형(69%) ▦강남구 역삼동 대우디오빌 69㎡형(68%) 등을 꼽을 수 있다.

전문가들은 전세가 비중이 높은 아파트와 주상복합 아파트의 상당수가 소형인 만큼 가격 하락에 대한 리스크가 크지 않다고 조언하고 있다. 부동산 경기가 상승할때는 중대형 아파트의 상승폭이 큰 반면 하강기에는 이들 중대형 아파트의 가격 하락세도 크다. 반면 중소형은 상승기에는 상승폭이 크지 않지만 하강기에는 가격 하락 가능성이 높지 않아 중소형 아파트의 투자 메리트가 더욱 높다는 설명이다.

이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “부동산 시장이 언제 상승기로 접어들지 예단하지 못하는 상황에서도 이들 중소형 아파트들은 지난해 가격 상승을 대부분 경험했다”며 “실수요자들이 몰리는 데다 안정적인 투자처로 부각돼 매수자가 몰리는 만큼 지금 같은 상황에서 유일한 부동산 투자처로 인식되고 있다”고 전했다.