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올해 상반기 1순위에서 청약을 마감한 신규 아파트 단지의 비중은 42.3%(498개)로 지난 2009년(47.4%) 이후 5년 만에 가장 높은 수치를 기록했다. 특히 2008년 2.4%에 불과했던 지방 광역시의 1순위 마감 아파트 비중은 82.9%까지 치솟으면서 청약시장을 이끌었다. 반면 서울을 포함한 수도권은 25.4%로 지난해 같은 기간(36.8%)에 비해 오히려 10%포인트 이상 줄어들었다.
수도권의 경우 주택경기 침체로 미분양이 속출하면서 1순위보다는 청약통장이 필요 없는 3순위나 미계약분을 노리는 실수요자가 늘어나고 있지만 청약 규제는 여전히 수도권에 집중돼 있다. 이에 따라 청약에 당첨되면 소위 '대박'을 터뜨렸던 1977년에 만들어진 청약제도가 과거와는 정반대로 바뀐 시장 상황을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 나온다. 수도권과 유주택자, 중대형 투기 광풍을 경계하며 만든 규제가 현재 부동산 시장의 활력을 죽이는 '역차별' 요인으로 작용하고 있다는 설명이다.
◇2순위 청약 없는 지방의 비밀=올해 상반기 주택시장의 특징 중 하나는 수도권과 지방의 양극화다. 20일 KB국민은행에 따르면 지방 5개 광역시(부산·대구·대전·울산·광주)의 상반기 아파트 매매가격 상승률은 1.64%로 지난해 상반기(0.97%)보다 더 높은 상승률을 보였다. 반면 수도권은 0.65%로 소폭 오르는데 그쳤다. 지방은 2012년 14만6,572가구를 넘어서는 16만가구 가량의 분양 물량이 올 한해 동안 쏟아지고 있어 지방 청약시장의 과열을 경계하는 목소리도 나온다.
지방 청약시장 과열이 이어진 데는 청약 통장 가입 후 6개월만 지나면 1순위 자격이 되는 상황도 한몫했다. 이에 따라 굳이 2순위 청약을 신청할 필요가 없어 1순위에 수요가 집중되는 양상이다. 반면 주택 시장이 침체된 수도권은 1순위 청약을 위해 2년, 2순위는 6개월을 기다려야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "공급이 부족했던 과거와 달리 지방의 주택 시장은 활황이고 수도권은 반대로 위축됐기 때문에 두 지역의 1순위 자격 요건 수준을 맞추는 것이 필요하다"고 밝혔다.
◇주택보급률 100% 넘었는데…아직도 무주택자 우대=2013년 기준 전국 가구 수는 1,339만4,000가구인 반면 주택 수는 1,562만8,000호로 주택보급률이 116.7%에 이른다. 전문가들은 주택보급률이 늘어난 만큼 무주택자 이외에 유주택자의 주택 교체 수요를 충족시켜줄 수 있는 청약 제도를 마련해야 한다고 지적한다.
현재 청약가점제는 동일 순위 내에서 경쟁이 붙을 경우 무주택 기간과 통장 가입 기간 등을 점수화해 적용한다. 국토교통부는 지난해 유주택자도 청약 1순위가 될 수 있도록 자격을 부여했지만 청약가점제가 적용되면 무주택 기간에서 밀려 결국 청약 당첨 가능성이 낮아지게 된다. 국토부는 유주택자들의 주택 교체 수요를 지원하기 위해 가점 구간을 축소하고 기간별로 나뉜 구간 수를 줄이는 방안 등을 검토하고 있다.
◇소형 갈아타기는 되고 중대형은 안돼=주택시장이 투자자에서 실수요자 위주로 재편되면서 85㎡ 이하 중소형 면적에 대한 인기가 지속되고 있다. 반면 중대형 아파트는 5월 현재 85㎡ 초과 면적 미분양이 1만9,858가구에 이르면서 최대 30%까지 분양가를 할인해주거나 각종 금융혜택을 제공하는 사례가 늘고 있다.
하지만 청약예금의 경우 당초 가입한 청약 면적보다 더 작은 민영주택으로 변경하면 곧바로 청약이 가능한 반면 큰 주택으로 바꾸려면 3개월 동안 기다려야 한다. 아울러 면적을 또다시 변경하기 위해서는 2년이 지나야 한다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "시장의 수요가 많은 소형 아파트는 곧바로 청약할 수 있지만 선호가 낮은 중대형은 오히려 3개월을 기다리도록 한 제도를 변경해 주택시장을 유연하게 운영해야 한다"고 말했다.
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