[地地玉選] 소액임차인 최우선 변제 받으려면

서울 소재 모 대학교에 다니는 김모씨(21세)는 여름방학 기간 동안 신촌일대에 새 원룸을 구해 보금자리를 옮겼다. 김군이 구한 원룸은 보증금 2,000만원에 월세 40만원으로 부모님 명의로 계약을 마친 상태. 하지만 얼마전 계약을 마친 김군의 원룸건물이 경매에 넘어가면서 문제가 불거졌다. 사연인 즉슨 집주인이 원룸을 지을 때 자기 토지를 담보로 은행 융자를 얻어 건물을 지었지만 은행이자를 상환하지 못해 은행에서 경매를 신청한 것이었다. 등기부에는 많은 저당권이 등재되어 있었으며, 경매라는 것이 무엇인지도 모르는 학생들은 놀래서 부모님에게 연락도 하고 나름대로 대책을 강구하느라 분주히 움직였다. 주택임대차보호법상 임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 근저당 설정일보다 먼저 전입신고를 하고 실제 거주해야 한다. 하지만 현재 서울에서 보증금 4,000만원 이하인 소액임차인은 선순위 저당권보다 늦더라도 경매기입등기 전에만 자기명의로 전입하고 실제 거주하면 1,600만원은 최우선 변제된다. 만약이 김군이 본인 명의로 계약하고 전입신고를 마친 경우는 400만원의 경제적 손실은 있었지만 최우선으로 1,600만원을 변제 받을 수 있었던 상황. 하지만 현재 김군은 보증금 2,000만원을 고스란히 날리고 방을 비워주어야 하는 형편이다. 여기서 소액임차인 최우선 변제권제도는 주택임대차계약에서 약자의 지위에 있는 임차인을 위한 사회복지적 차원의 제도이다. 그러나 이제도를 통해 소액 임차인으로 보호받기 위해서는 최소한 자기명의의 계약ㆍ전입신고를 하고 실제 거주의 요건을 요구한다. 김군은 비싼 수업료를 내고 주민등록 이전과 실제 거주를 하면 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 힘 즉 대항력이 생기며, 확정일자를 받으면 확정 받은 날자를 기준으로 우선변제권 효력이 발생한다는 사실을 알게 된 것이다. / 글=홍종문 지지옥션 연구원