[地地玉選] 지분경매, 사후 재산분할방법 검토후 응찰을

지분경매는 하나의 부동산에 대해 소유자가 두 사람 이상일 때 그 중 특정인의 지분만 경매되는 것을 말한다. 우리가 흔히 볼 수 있는 지분경매는 부부 공동소유나, 상속 부동산이 대표적이다.

일정 지분의 소유권을 취득하는 지분경매는 낙찰 후 부동산을 이용하거나 처분을 하는데 있어서도 상당한 제약이 따른다.

이런 이유로 지분경매는 일반인들이 입찰을 꺼려 경매에서 여러 차례 유찰되는 것이 대부분이다.

하지만 지분경매를 잘만 이용하면 오히려 더 큰 수익을 남길 수도 있다. 물건 특성상 지분경매는 유찰 횟수가 많아 가격이 저렴하고, 부동산 전체가 아닌 일정 지분만 매입하는 것이므로 비교적 소액으로도 투자가 가능하다.

지분을 매입할 때 가장 중요한 것이 낙찰 후 다른 공유자와 재산을 분할하는 것이다. 일반적으로 지분매입 후 사후처리 방법은 3가지로 나뉜다.

▦현물분할 방법=현물분할은 물리적 분할로 토지에서 많이 이용되는데 한 필지의 토지를 측량해 각 소유 지분만큼 분할을 하는 방법이다. 물리적 분할을 할 때는 토지 면적, 진입로 등을 충분히 고려해 서로에게 이익이 되도록 공평하게 분할해야 한다.

▦특정 공유자 한 사람이 전체 지분을 모두 소유하는 방법=낙찰자가 나머지 지분을 매입하거나 낙찰 받은 지분을 다른 공유자에게 매각해 한 사람이 전체 지분을 소유하는 방법이다. 이 때에는 매각지분에 대한 합리적인 가격을 정해 그 금액을 기준으로 어느 한쪽에서 매입하면 된다.

▦각 공유지분 전체를 제3자에게 매각해 그 대금을 현금분할 하는 방법=이 방법은 위의 2가지 방법으로 협의가 되지 않을 때 주로 이용되며, 법원에 공유물 분할청구 소송을 했을 때도 대부분 현금분할 판결이 난다.

일반적으로 지분경매의 사후처리는 이상의 3가지 방법이 주로 이용되는데 주의할 것은 공유자가 너무 많으면 의견이 서로 분분해 협의 자체가 어려울 수 있다. 또 토지의 면적이 너무 적거나 도로조건ㆍ행정규제 등으로 인해 물리적 분할이 불가능한 경우도 있으므로 지분경매에 응찰하기 전 사후처리 방법에 대한 세심한 검토가 이루어져야 한다.