임대주택 활성화방안 의미와 전망

정부가 12일 내놓은 임대주택 활성화 방안은 각종 세제지원을 통해 수익성을 높임으로써 중형임대주택 사업에 연기금 등 민간자본의 참여를 최대한 이끌어 내겠다는 것이 주요 골자다. 이는 정부의 건설경기연착륙 대책 및 `뉴딜적 종합투자계획'과도 직결된 것으로,이번 기회에 연간 5만가구의 민간임대주택 건설체계를 확고히 구축함으로써 임대주택시장 육성, 집값 안정, 건설시장 활성화라는 세가지 목적을 동시에 달성하겠다는것이 정부의 계산이다. 정부는 이번 대책이 효과를 발휘하면 임대주택사업의 수익률이 높아지면서 임대주택 시장이 전체적으로 활성화될 것으로 보고 있다. 하지만 업계에서는 정부의 이번 대책이 임대시장 활성화의 기반을 종합적으로마련한 것이라고 긍정적으로 평가하면서도 수요자들이 아직까지 임대보다는 분양주택을 선호하는 현실과 임대시장이 약세를 보이고 있는 점 등을 감안할때 실제로 어느정도 효과가 있을지는 미지수라는 지적을 제기하고 있다. ◆임대주택 활성화 방안 왜 나왔나 = 우리나라 임대주택은 그동안 영세서민 주거안정의 관점에서만 접근해 왔기 때문에 `임대주택=소형=열등재'라는 부정적 인식이 만연해 있는 상황이다. 특히 우리나라의 독특한 전세제도로 인해 임차인들이 월세지불을 기피하는 경향이 높아 임대사업자들이 적정 수준의 임대료를 부과하기 곤란해지면서 임대주택 시장은 계속 위축돼 왔다. 그러다보니 약 100만가구의 임대주택이 공급된 현 시점에서 임대주택 사업은 대한주택공사의 전담 사업으로 전락했고 민간업체들은 갈수록 외면하고 있는 상황이됐다. 민간업체로서는 수익률도 낮은데다 분양주택에 비해 자본회수기간이 턱없이 길기 때문에 위험을 무릅쓰고 굳이 뛰어들 필요가 없기 때문이다. 실제 민간부문의 임대주택 건설실적은 5년 임대를 기준으로 98년 9만1천294가구,2000년 8만5천923가구, 2002년 3만5천767가구, 지난해 1만2천977가구 등으로 급감하고 있는 추세다. 임대주택 활성화 방안은 이런 가운데 나온 것으로, 정부는 각종 세금감면 혜택등 충분한 인센티브를 부여해 민간업체들의 자발적인 참여를 유도한다는 방침이다. 정부는 특히 소형임대보다는 85㎡(25.7평) 초과 중대형 임대주택에 대한 선호도가 높은 점을 감안해 중대형 임대주택에까지 세금감면 혜택을 늘린다는 계획이다. ◆주요 내용과 효과 = 정부의 임대주택 활성화 방안의 가장 중요한 핵심은 종합부동산세, 재산세, 양도세, 취득.등록세 등 각종 세금감면 혜택이다. 우선 종부세는 건설임대에 한해 149㎡(45평) 이하 임대주택 2가구를 5년 이상임대하면 합산과세 대상에서 배제해 주기로 했다. 이렇게 되면 건설회사 중심의 건설임대사업자(작년말 기준 1천400여개)들이 종부세 부담에서 벗어나 임대사업을 제한적이나마 계속 추진할 수 있게 된다. 다만 개인사업자(약 2만3천명) 위주인 매입임대의 경우 자칫 종부세 부담을 회피하기 위한 목적으로 악용될 소지가 있는 만큼 합산배제되는 호수 및 규모, 임대기간을 더욱 면밀히 검토해 추후 결정키로 했다. 이는 2∼3가구 이상 다주택 보유자들이 편법으로 무분별하게 임대사업자로 전환되는 것을 막겠다는 취지로 풀이된다. 재산세는 임대주택 2가구 이상을 의무임대기간 이상 임대하면 50%를 감면해 주게 되는데 그 대상이 기존 60㎡(종토세는 85㎡) 이하에서 건설임대는 149㎡ 이하로,매입입대는 85㎡ 이하로 확대됐다. 양도세 중과 및 법인세 특별부가세 면제범위도 기존 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 대폭 확대하되 호수 및 임대기간 등 구체적인 면제범위는 종부세 합산배제 요건과 동일한 수준(건설임대 2가구 5년이상 임대)에서 결정키로 했다. 취득.등록세는 현재 60㎡ 이하에 대해서만 면제해 주고 있으나 장기임대를 목적으로 20가구 이상의 주택을 취득하거나 20가구 이상 보유 임대사업자가 장기임대주택을 1가구라도 추가 매입할 경우에는 2006년 말까지 한시적으로 149㎡ 규모의 임대주택까지 면제해 주기로 했다. 이처럼 정부가 임대주택에 대한 종부세와 재산세, 양도세 등 각종 세금을 전방적으로 감면해 줌으로써 앞으로 임대주택의 취득 및 매매가 한층 용이해져 시장자체가 활성화될 것으로 예상된다. 임대사업자가 자체확보한 택지에 임대주택을 건설할 경우 용적률 인센티브를 주기로 한 것도 큰 혜택중 하나다. 임대주택을 짓는 만큼 용적률(약 전체 용적률의 30%)이 더 늘어나면서 그만큼주택을 많이 지을 수 있기 때문이다. 이밖에 10년 이상 장기임대주택용지가 3개월 이상 미분양될 경우 5년 임대주택용지로 전환공급할 수 있도록 한 것, 중형임대주택의 우선분양전환자격을 `입주시부터 분양전환시까지 무주택자인 경우'에서 `분양전환당시 무주택자인 경우'로 완화한것, 국민주택기금 대출금리를 0.5% 인하하고 가구당 대출규모를 확대키로 한 것, 연기금 등 재무적투자자의 배당소득에 대해 소득세를 분리과세키로 한 것 등도 호재로작용할 전망이다. ◆전망 = 건교부는 우선 이번 대책이 차질없이 시행되면 연기금 등 재무적투자자를 포함한 민간자본들이 임대주택사업에 뛰어들면서 시장이 활성화될 것으로 보고있다. 건교부 이충재 공공주택과장은 "이번 대책은 임대주택시장 활성화를 위한 모든법적, 제도적 장치를 담고 있다"면서 "이번 세제.택지.금융지원 강화조치로 임대주택 사업의 수익성이 제고되고 민간자본의 참여가 늘어나면서 임대주택 건설이 활성화될 것으로 본다"고 말했다. 건교부는 이번 조치로 임대주택의 수익률이 4∼5%에서 7∼8%로 높아지면서 2012년까지 국민임대 100만가구 및 중대형 임대 50만구를 차질없이 건설할 수 있을 것으로 보고 있다. 업계에서도 "이번 대책이 임대주택 활성화를 위한 종합적인 기반을 마련한 것"이라는데 대해서는 긍정적인 평가를 내렸다. 하지만 임대시장이 현재 전반적으로 약세를 보이고 있어 이번 대책에도 불구,민간자본이 임대주택 사업에 쉽게 뛰어들지 않을 것이라는 전망을 내놓고 있다. 내집마련정보사 김영진 사장은 "임대시장이 내년까지 약세를 보일 것으로 전망되는 등 시장상황이 그다지 좋지 않은 편"이라면서 "중장기적으로 임대주택사업의적정수익률이 보장된다 하더라도 연기금 등 민간자본이 지금 당장 뛰어들 가능성은높지 않다"고 말했다. (서울=연합뉴스) 심인성기자