용적률 최고 250%··· 고덕·개포 지구 '햇살'

고덕 임대 의무비율 없고 일반분양 늘어 수익성 기대

개포 내년 하반기 착공 앞두고 최근 매매가격 급등세

재건축 아파트의 용적률을 법정 상한선까지 올리는 개정안이 국회를 통과하면서 저층 재건축 아파트의 사업 속도가 한층 빨라질 것으로 예상된다. 사진은 개포 주공1단지 전경.

SetSectionName();

용적률 최고 250%··· 고덕·개포 지구 '햇살'

고덕 임대 의무비율 없고 일반분양 늘어 수익성 기대개포 내년 하반기 착공 앞두고 최근 매매가격 급등세

전재호 기자 [e-mail]

재건축 아파트의 용적률을 법정 상한선까지 올리는 개정안이 국회를 통과하면서 저층 재건축 아파트의 사업 속도가 한층 빨라질 것으로 예상된다. 사진은 개포 주공1단지 전경.

ImageView('','GisaImgNum_1','default','260');

ImageView('','GisaImgNum_2','default','260');

재건축 용적률을 완화하고 임대주택 의무비율을 없애는 내용을 담은 '도시 및 주거환경정비법' 개정안이 지난 1일 국회를 통과함에 따라 서울시내 저층(5층 이하) 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 보인다. 아직 재건축이 안된 서울의 저층 재건축 단지는 개포 주공아파트가 있는 개포 택지개발지구와 고덕 시영아파트가 있는 고덕 택지개발지구가 대표적으로 이들 단지는 현재 용적률이 80~90%대에 불과해 재건축 추진에 대한 의지가 높은 편이다.

◇고덕 지구, 이르면 내년 초 착공될 듯=이번에 국회를 통과한 내용은 과밀억제권역에서 재건축 사업을 하는 경우 정비계획에서 정한 용적률을 국토계획법 및 관계법령의 법적 상한용적률까지 완화할 수 있도록 하는 내용이다. 저층 아파트 단지는 모두 2종 지구(고층은 3종)여서 최고 250%(3종은 300%)까지 용적률을 받을 수 있다는 얘기다. 또 재건축으로 늘어난 용적률의 25%에 임대주택을 짓도록 하는 임대주택 의무제도도 삭제했다. 다만 완화된 용적률의 30~50% 선에서 시ㆍ도 조례가 정하는 비율만큼 60㎡이하 소형 주택을 건설해야 한다.

고덕지구는 지난 2005년 12월 지구단위계획이 결정돼 저층 아파트의 경우 이미 '190%+α'의 용적률을 받은 상태였다. 하지만 주민들이 용적률 추가 완화를 기다리면서 사업이 속도를 내지 못했지만 이번에 용적률 개정안이 국회를 통과한 만큼 제 속도를 낼 수 있을 것으로 보인다. 가령 고덕지구가 각종 인센티브 등을 고려해 정비구역 계획 시 220%의 용적률(정비계획용적률)을 받았다고 가정하고 이를 250%로 늘릴 경우 늘어난 용적률 중 절반을 소형 주택을 지어도 용적률이 235%로 높아지게 된다. 용적률이 높아지면 그 만큼 일반 분양 아파트를 늘릴 수 있어 기존 주민들의 수익성은 좋아진다.

고덕지구의 저층 아파트는 고덕시영, 주공2~7단지로 이중 고덕시영, 주공 2~4단지는 안전진단 및 정비계획을 마친 상태다. 이들 아파트 단지는 정비구역 지정 신청만 마치면 바로 조합설립을 통해 이주 및 착공이 가능해진다. 고덕지구 단지가 올 상반기에 정비구역 지정을 신청할 경우 늦어도 올 하반기에는 지정이 완료되고 비슷한 시기에 조합 설립을 신청하면 내년 상반기 정도에 이주 및 착공이 시작될 수 있을 전망이다.

2,500가구로 구성된 고덕 시영의 경우 늘어난 용적률이 적용되면 최소 3,300가구 정도가 될 것으로 보여 추가 부담금을 거의 들이지 않고 면적을 늘릴 수 있을 것으로 업계 관계자들은 보고 있다.

고덕동의 한 공인중개사 관계자는 "시영 42㎡형 아파트는 대지면적이 56㎡ 가량이어서 인근 사례를 볼 때 큰 비용 없이 86㎡형 아파트로 옮겨갈 수 있을 것"이라고 말했다. 이 경우 고덕 시영 42㎡형의 시세는 3억5,000만원인 반면 주변 암사동의 롯데캐슬 86㎡형은 4억5,000만원 안팎에 시세가 형성돼 있어 1억원 가량의 차익이 발생하는 셈이다. 또 112㎡형을 큰 비용 없이 받을 수 있는 고덕 시영 56㎡형은 시세가 4억5,000만원 수준인 반면 재건축을 마친 고덕 아이파크(구 고덕 주공1단지) 112㎡형은 6억원 중후반대에 분양권이 나와있다.

고덕 시영, 주공2~4단지는 사업속도가 상대적으로 빠르고 주공6~7단지는 정비구역 지정ㆍ안전진단 절차, 주공5단지는 정비구역지정ㆍ안전진단절차ㆍ정비계획 제출의 절차를 밟아야 해 속도가 더딘 편이다.

◇개포지구는 내년 하반기 이후 착공 가능=개포동 및 일원동 일대에서 재건축이 진행 중인 저층 아파트는 개포시영, 개포주공 1~4단지, 일원대우, 일원현대 아파트 등 7개 단지다.

개포지구 저층 단지는 지난 2002년 6월 지구단위계획이 결정된 바 있다. 당시 177%의 용적률에 12층 높이로 재건축을 할 수 있었지만 단지 주민들은 용적률이 낮다고 재건축을 미뤄오다 노무현 정부가 들어서면서 재건축 규제가 더 강화돼 지금까지 사업추진이 멈춰있는 상태다. 그러다 지난해 말 지구단위계획 재정비를 통해 '190%+ α'의 용적률이 논의되고 이번에 추가로 완화돼 사업에 속도가 붙을 전망이다.

개포 및 일원동 7개 단지는 모두 안전진단을 통과해 지구단위계획, 정비구역 지정의 절차만 거치면 된다. 업계에서는 지구단위계획이 올 하반기께 통과되면 내년 초쯤 정비구역지정이 될 것으로 기대하고 있다. 이어 내년 상반기에 조합이 설립되면 하반기에 허가가 나 이주 및 착공이 진행될 것으로 전망된다.

개포지구 재건축 아파트는 최근 매매 가격이 급등세를 보이고 있다. 개포 주공1단지 43㎡형의 경우 7억2,000만~7억3,000만원에 매매가 되고 있고 주공1단지 49㎡형은 9억원 안팎에 시세가 형성돼 있다.

업계에서는 43㎡형의 경우 112㎡형을 배정 받을 수 있을 것으로 보고 있다. 인근 도곡 렉슬의 109㎡형의 호가는 12억원 안팎 수준. 추가 부담금이 확정되진 않았지만 부담금을 3억원 가량으로 가정하면 1억원 이상 차이가 난다. 132㎡형 배정이 예상되는 49㎡형의 개포 주공1단지는 현재 9억원 수준에서 거래되고 인근 141㎡형 아파트 시세는 18억원 이상을 호가하고 있다.

인근 공인중개사 관계자는 "현재 가격으로만 보면 재건축이 매력적으로 보이지만 추가 부담금이 얼마가 될지 확정되지 않았고 금융비용 및 재건축 완료 시까지 3~5년간 기다려야 하는 점을 종합적으로 판단해야 한다"고 조언했다.

혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]