[부동산시장 점검] <중> 2005년 전망

작년 10.29 대책 이후 하락세를 보이고 있는 부동산 시장은 내년에도 이같은 추세를 이어갈 것으로 전망된다. 올 하반기 이후 내림세를 이어가고 있는 집값은 내년에도 공급과잉과 10.29대책후속조치의 시행 등의 영향으로 하락세를 보일 전망이며 올해 상승세를 보인 토지도내년에는 보합 내지 하락세를 나타낼 것으로 보인다. 상가 및 오피스 시장은 전반적인 경기회복이 지연되면서 내년 상반기까지 위축국면이 지속될 것으로 예상된다. ◆집값 하향 안정세 지속 = 지난 2001-2003년 대거 분양된 아파트의 입주가 내년까지 이어지는데다 올해 미분양된 아파트까지 포함할 경우 내년에도 공급과잉 현상이 지속되면서 집값을 끌어내리는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 게다가 종합부동산세 신설, 과표 현실화에 따른 거래세 인상, 실거래가 신고의무제 등 새 제도 시행에 따른 시장의 충격도 가격 하락을 부추길 가능성이 높다. 특히 올해 하락세를 주도했던 재건축 아파트의 경우 임대주택 건설 의무화를 골자로 한 개발이익환수법안이 본격 실시되면서 내년에도 가장 큰 타격을 입을 것으로예상된다. 이같은 하락세 속에서도 거주 선호도가 높은 지역이나 신규 입주 아파트는 현재가격수준을 유지하고 신규 입주단지 주변지나 교통여건이 열악한 지역 등 거주 선호도가 낮은 지역은 가격이 하락하는 등 지역별 차별화가 심화될 전망이다. 한국건설산업전략연구소는 내년 주택 매매가가 평균 3-4% 하락할 것으로 예상했으며 한국건설산업연구원은 매매가는 3.5%, 전셋값은 5.0% 각각 하락할 것으로 전망했다. 건산연은 올해 수도권에서 야기됐던 역전세난이 내년에는 지방 광역시 입주물량증가에 따라 지방 도시로 확산될 것으로 내다봤다. 민간 부동산 정보제공업체들도 대체로 하향 안정세를 전망하고 있다. 닥터아파트는 매매가는 1.3%, 전셋값은 1.8% 각각 하락할 것으로 전망했으며 부동산뱅크는 재건축 아파트 매매가는 5~10% 하락하고 일반 아파트는 -3.0~3.0%의 횡보합 국면을 보일 것으로 예상했다. ◆ 땅값 약보합세 = 주택과 달리 올해 상승세를 보인 토지의 경우 내년에는 올해보다 상승폭이 줄어 약보합세를 보이거나 하락할 것으로 전망되고 있다. 각종 지역개발 호재가 이미 가격에 반영된데다 신행정수도 건설 무산으로 개발에 대한 불확실성이 높아져 투자수요가 급격하게 늘기는 힘든 상황이다. 그러나 종합부동산세 과세대상에 농지, 임야 등의 토지가 제외되면서 부동산 내투자대상이 주택에서 토지로 이동할 가능성이 커졌으며 농지법 개정에 따른 도시민의 농지 소유 제한 완화도 땅투자를 끌어들이는 요인으로 작용할 가능성이 있다. 또 서울시의 뉴타운 사업 추진, 기업도시 건설, 공공기관 이전에 따른 혁신신도시 건설 등으로 해당 지역의 국지적인 땅값 상승세는 이어질 전망이다. 한국건설산업연구원은 내년 땅값이 올해(3.0%)보다 둔화된 1~2% 상승률을 보일것으로 예측했으며 한국토지공사는 평균 0.6% 상승할 것으로 예상했다. 반면 한국건설산업전략연구소는 0.5-1%, LG경제연구원은 1∼2% 각각 하락할 것으로 내다봤다. ◆상가.오피스 시장 침체 지속 = 상가 시장은 건축물의 분양에 관한 법률 개정으로 내년 4월부터 선시공 후분양제도가 적용되면 공급량이 일시적으로 줄어들 것으로 보인다. 또 내수부진에 따른 체감경기 하락도 상가 시장 위축 요인으로 작용할 가능성이높다. 상가114 유영상 소장은 "법 개정에 따라 상가도 토지매입과 건축허가를 마친 후공개분양을 실시해야 하므로 비교적 안전한 투자여건이 조성되겠지만 이는 공급 비용을 증가시켜 분양가 상승 요인으로 작용할 수 있다"고 말했다. 경기 변동과 직결되는 오피스 시장 역시 내년 경기 전망이 밝지 않기 때문에 공실률 상승 추세가 이어질 것으로 보인다. 알투코리아 유덕현 과장 "내년 상반기까지는 공실률 상승세가 지속되겠지만 임대료는 올해와 마찬가지로 보합세를 유지할 것"이라며 "하반기 소비가 회복된다면오피스 시장도 다소 회복되겠지만 크게 나아질 것 같지 않다"고 덧붙였다. (서울=연합뉴스) 김희선기자