판교 중대형 청약하려면 1억3천만원은 있어야

내년 8월 공급되는 판교 신도시 중대형 아파트에청약하려면 최소한 1억3천만-1억8천만원 이상의 목돈은 손에 쥐고 있어야 한다.

정부가 내년 2월 이후 공공택지내 분양가 상한제 적용 용지에서 공급되는 전용면적 25.7평 초과주택을 실질 분양가를 시세의 90% 수준으로 맞추기로 했기 때문이다.

◇달라진 주택채권제도 = 주택채권제도는 종전에 적용되는 방법과 다르다.

99년 폐지된 종전 제도는 분양가와 예상 시세차액 70%를 채권 상한액으로 해 최소한 30%의 시세차익을 당첨자가 갖도록 했지만 이번에는 당첨이익을 10% 정도로 낮추는데 초점이 맞춰져 있다.

분양가가 6억원, 인근시세가 8억원인 45평형이라고 가정하면 과거에는 채권 매입 상한액이 차액의 70%인 1억4천만원이지만 이번에는 3억4천300만원으로 2억원이상높아진다.

과거처럼 금리 0%의 제2종 국민주택채권을 적용해 채권할인율을 35%로 한다면 3억4천300만원의 35%인 1억2천만원을 당첨자가 손해를 봐 실제로 부담하는 분양가는7억2천만원(평당 1천600만원)이 되는 셈이다.

이 계산을 적용하고 초기 계약금이 20%인점을 감안하면 당첨시 2억4천만원, 계약금 10%를 융자받으면 1억8천만원은 자기자본으로 갖고 있어야 한다는 얘기다.

채권은 분할매입이 가능한데 3억4천300만원이 상한일 경우 1억원을 초과하는 2억4천300만원을 두차례로 나눠 계약초기 2억2천150만원, 잔금납부전 1억2천150만원어치의 채권을 살수도 있다.

이 때 현찰은 계약금(10% 가정)외에 채권을 사는데 필요한 7천750만원을 준비돼야 해 계약시 최소 준비금은 1억3천752만원(잔급납부전 채권 매입지용 4천250만원)이 된다.

채권상한액은 분양공고때 나오며 청약자는 이에따라 매입예정액을 제시하고 당첨될 경우 계약체결전에 채권을 매입해야 한다.

분양가 상한제는 법 시행(내년 2월 24일) 이후에 주택건설 사업계획 승인을 신청하는 분부터 적용되므로 공공택지를 이미 공급받았더라도 주택사업승인을 신청하지 않으면 상한제의 적용을 받는다.

종전법에 따라 택지채권입찰제를 적용받아 택지가 공급된 용인 흥덕지구 등의 25.7평 초과주택은 분양가 상한제 대상에서 빠진다.

◇중대형 5년간 못판다 = 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 초과 주택에 당첨되면 수도권에서는 5년간, 지방에서는 3년간 주택을 팔 수도 없고 다른 주택에 청약할수도 없다.

근무나 생업, 질병, 취학, 결혼 등으로 세대원 전원이 수도권이 아닌 다른 시.

군으로 이사하거나 상속으로 얻은 주택으로 가족 전원이 이전하는 경우, 해외 이주또는 2년이상 해외 체류시, 이혼으로 이전시에 한해 전매가 가능하다.

이 요건에 해당하면 주택공사는 이미 납부된 입주금에 1년만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액으로 우선 매입하게 된다.

그러나 이 요건에 미달될 경우 입주후 최소 2-3년간 집을 처분할 수 없다.

◇공영개발지구내 전.월세임대주택 공급방안 = 공영개발지구에서 전.월세형 임대주택은 대부분 전용 25.7평 초과 주택이다.

이들 주택의 임대차 계약은 2년마다 갱신하되 필요하면 일반에 매각해 주택수급을 조절할 수 있도록 한다.

또 이 주택은 중산층을 겨냥한 만큼 공공임대와 달리 시세수준으로 임대료가 정해지고 매각할 경우 임차인 우선권없이 감정가격으로 채권입찰제의 적용을 받는다.

전.월세형 임대주택의 1순위자는 청약저축.부금.예금 1순위자로 무주택 가구주,2순위는 무주택 가구주, 3순위는 제한이 없다.

하지만 전.월세형 임대주택을 공급 받은 사람은 분양 우선권이 없기때문에 당첨자로 간주되지 않아 다른 주택에 청약신청을 할 수 있다.

◇기타 = 불법적인 전매행위나 알선행위를 신고한 사람에게는 50만원 이하의 포상금이 지급되는데 같은 행위를 한 탈법자를 2명이상이 신고하면 기여도에 따라 배분된다.

포상금 지급 권한은 시.도지사에게 위임된다.

정부는 이와함께 공동주택 관리와 관련, 주택관리사보 시험을 현행 2년에서 매년 시행으로 하고 리모델링 조합설립 인가를 위한 동의률을 5분의 4에서 3분의 2로완화했다.

또 500가구 이상은 주택관리사를, 미만은 주택관리사보를 의무적으로 배치해야하며 안전진단 대상에 어린이 놀이터가 추가된다.

94년 12월 30일 전에 건설된 공동주택은 입주자 3분의 2상 동의와 시.군.구의허가를 얻어 주민운동시설을 2분의 1범위내에서 주차장으로 용도변경할 수 있게 했다.