[생생 경매토크] 나대지에 저당권 설정후 건물 지으면…

김용섭(55)씨는 직장에서 명예퇴직한 뒤 안락한 노후를 보내기 위해 임대수입이 보장되는 부동산을 경매로 취득하기로 했다. 물건을 찾던 중 자신이 살고 있는 집 인근에 있는 대림역 대지 165㎡의 다가구주택이 눈에 들어왔다. 감정가가 6억2,000만원인 이 주택은 3회 유찰돼 최저가가 3억1,700만원이었지만 다가구주택의 대지만 경매로 나온 물건이었다. 하지만 3.3㎡당 가격이 634만원에 불과해 인근 대지가격(1,200만원)에 비해 매우 저렴했다. 건물에는 주인을 포함해 5가구가 살고 있었고 등기부를 살펴본 결과 대지에 근저당이 잡혀 있고 건물은 근저당 이후에 신축된 것으로 나타났다. 건물이 없는 토지에 저당권을 설정하고 후에 저당권 설정자인 토지소유자가 건물을 지었을 때는 법정지상권이 성립하지 않는다. 법정지상권은 법률의 규정 또는 관습법에 의해 당연히 성립하는 지상권으로 법정지상권이 없을 경우 건물은 철거 대상이기 때문에 김씨는 경매에 참여하기로 했다. 특히 이 건물의 임차인들은 대지에 대한 근저당 때문에 모두 보증부 월세로 살고 있었고 보증금의 대부분도 경매가 진행되는 1년 동안 월세로 차감돼 거의 남아 있지 않아 김씨는 명도가 쉬울 것이라고 판단했다. 김씨는 가옥철거를 위한 민사소송을 진행할 경우 승소 가능성이 높다는 것을 알고도 집 주인에게 1억원, 임차인에게는 각각 500만원씩 주고 집을 비워줄 것을 요구했다. 소송시 금융비용 등이 발생하고 승소시에도 별도의 명도비용이 들기 때문이다. 토지를 감정가의 57%인 3억5,000만원에 낙찰 받은 김씨는 건물 구입비용 및 취득ㆍ등록세를 포함해 총 5억원을 투자한 후 가구별로 보증금 3,000만원, 월 70만원에 재임대를 놓고 있다. 결과적으로 총 3억5,000만원(투자금–보증금1억5,000만원)을 투자해 월 350만원의 안정적 수익이 생긴 셈이다. 부동산은 토지와 건물이 함께 매각되는 것이 일반적이지만 개별적으로 나오는 경우도 있다. 이때 무조건 피하기보다 꼼꼼하게 살펴본 후 실투자금액 대비 안정적 수익이 날 수 있는지 판단해야 한다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지소유자와 건물소유자가 같아야만 성립되므로 대지를 낙찰 받을 경우 법정지상권이 성립되더라도 토지사용료를 받을 수 있고 성립하지 않으면 기존 건물을 철거할 수 있어 협상에서 유리한 위치를 점할 수 있다. 도움말=김광수 디지털태인 이사