[부동산 Q&A] 상가 투자땐 단순 가격·수익성 보단···

Q. 강남권을 중심으로 재건축 단지 가격이 급등하면서 수익형 부동산을 노려볼까 생각중입니다. 실물 경기는 아직 회복이 되지 않은 것 같은데 상가 투자 준비는 어떻게 해야 하나요.(40대 회사원) A. 상가의 가치는 크게 가격과 수익성, 두 가지 측면에서 판단해 볼 수 있습니다. 가격의 경우 상가는 아파트에 비해 그 동안 상대적으로 조정을 보이지 않았고 최근엔 강보합세로 돌아서서 부담스러운 상황입니다. 게다가 신규로 나오는 상가는 분양수익 위주로 분양가를 매기다 보니 가격도 지나치게 높은 경우가 종종 발생합니다. 이 경우 투자자가 수익성을 맞추려고 임대료를 높게 책정하면 공실로 남게 돼 수익률이 연 2~3%선에 머무는 경우도 많습니다. 상가는 단순히 가격과 수익성만 보기보단 내재 가치를 분별하는 것이 필수적입니다. 보통 상가의 수익률은 100% 임대가 된 것으로 가정해 추정하는데 정확한 잠재적 수익성을 알아보려면 인근 상권의 평균 공실률과 임대가 수준 등을 조사해야 합니다. 또 공실률과 임대료 등 수익성을 좌우하는 요인은 현재 상태보단 그 동안의 추이와 앞으로의 전망이 중요한 의미를 가집니다. 현재 공실이 있더라도 상권이 좋아지고 공실률도 낮아질 경우 상가가격은 오를 수 밖에 없기 때문입니다. 임대료는 공실률과 반대로 움직이기 때문에 공실률이 낮아지면 임대료는 꾸준히 오르게 됩니다. 이런 추세를 통해 수익성 개선이 이뤄지는 상태라면 현재의 낮은 수익률은 감내할 수 있다는 판단이 설 수 있습니다. 결국 공실률과 임대료를 종합적으로 고려한 수익률은 상가 투자의 참고사항이며 앞으로의 전망과 흐름이 유리하다는 판단이 설 경우 상대적으로 낮은 수익률에도 투자를 해볼 수 있는 셈입니다. 이런 측면에서 상권 조사는 중요한 의미를 가집니다. 상권조사 후에 투자 대상 상가의 물리적 여건과 입지 상황 등을 고려하면 상가 건물에 맞는 임대료와 수익성 윤곽이 드러나게 됩니다. 상가 투자에선 현재의 가격수준과 수익률을 살펴봤을 때 가격에 거품이 있는 상태로 판단된다면 곤란하지만 상권 조사를 통해 내재가치가 충분히 있고 상가의 수익률이 좋아질 가능성이 있다면 투자를 결심해도 됩니다. 결국 상가투자는 상가 건물 자체보단 인근의 상권이 투자 성패의 핵심 요인입니다.