오피스텔은 아파트(70~80%) 대비 상대적으로 전용률이 낮았었다는 점을 고려하면 54.3%는 일반적인 수준으로 볼 수 있다. 하지만 연도 별 전용률 추이를 보면 서울에서 2017년까지 입주할 신축단지들의 경우 전용률이 44~48%로 기존보다 낮아지는 추세를 보이고 있어 신규 오피스텔 투자에 주의가 필요하다.
실 사용면적을 따져보지 않고 계약(분양, 매매, 임차)에 나선다면 낮은 전용률에 크게 실망하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.
오피스텔 전용률이 과거보다 줄어들고 있음에도 매매가와 분양가는 오히려 상승세다.
실제 사용면적(전용률)이 줄어드는 가운데 가격이 상승하는 경우, 물건의 사용(효용)가치가 떨어지는 것으로도 해석할 수 있다. 특히 앞으로 2~3년 내 입주할 단지들의 전용률이 44~48% 수준에 불과한 상황에서 분양가격은 3년 연속 상승세라는 점도 신규 오피스텔의 적정가치에 대해 우려감을 높이는 요인이다.
주택법을 적용하는 아파트와, 건축법을 적용하는 오피스텔의 차별점도 전용률 계산 시 소비자를 헷갈리게 하는 부분이다.
아파트는 공급면적(주거전용+주거공용)을 기준으로 3.3㎡ 당 분양가를 산정하는 반면, 오피스텔은 계약면적(전용+공용+기타공용)을 기준으로 분양가를 계산한다. 즉 상업시설(사무실, 상가)이라는 특성으로 인해 공동 사용되는 기타공용면적(주차장, 관리실, 기계실 등)을 분양가에 포함시키는 이유로 상대적으로 전용률은 크게 낮아진다고 볼 수 있다.
또 아파트에 적용되는 안목치수가 오피스텔에 해당되지 않는 점도 전용률이 낮아지는 원인 중 하나다. 안목치수란 전용면적을 눈에 보이는 벽체 안쪽을 기준으로 계산하는 것을 말하는데, 건축법을 적용되는 오피스텔은 벽이 차지하는 면적을 포함해 전용면적을 따지므로 실제 사용 면적은 상대적으로 좁아질 수 밖에 없다.
지난해 12월 국토교통부는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’개정을 통해 오피스텔도 아파트와 같이 전용면적에 건축물 외벽의 내부선(안목치수)을 적용하기로 하는 등 소비자의 혼동을 줄일 수 있는 방법을 서두르는 분위기다. 다만 관련 법안은 올해 분양 단지부터 적용되므로 기존 단지들은 수혜를 보기 어렵다는 한계점이 있다.
부동산114 관계자는 “사무실 중심으로 오피스텔이 사용되던 과거와 달리 주거용으로 사용되는 단지들이 상당하다는 점을 감안할 때 실제 사용면적(전용면적)에 대한 기준을 차제에 투명하게 정비할 필요가 있다”면서 “다만 제도 보완까지는 다소 시간이 소요될 수 있으므로 소비자들은 당분간 오피스텔 전용률 개념에 대해 보다 정확한 인식을 할 필요가 있다”고 말했다. 또 “신규 투자 시 전용면적 대비 적정한 분양가인지 여부도 고려해야 한다”고 조언했다.
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