한국에선 세부담 최소 8,000만원 美 캘리포니아 최대 2,400만원대로 ↓<br>美양도세 낮고 보유세 높아…각 주별로 세제달라 주의를
미국에서 한국인의 주택구입이 가장 많은 캘리포니아의 양도세 최고세율은 15%로 우리나라의 절반이하에 그치는 것으로 나타났다. 이에 비해 주택보유세는 연간 주택가격의 1%선으로 우리나라에 비해 아직 높은 수준이다. 또 미국의 경우 각 주별로 주택관련세제가 다른 만큼, 투자에 앞서 정확한 세금관계 파악이 필요하다는 지적이다.
캘리포니아에서 시세 100만달러(한화 약 9억3,000만원)짜리 주택1채를 한국과 미국에서 동시에 구입해 2년 뒤 120만달러(11억1,600만원)에 판다고 가정한 후 세금을 비교해보자.
우리나라에서는 지난 8.31대책 수립이후 강화된 보유세ㆍ양도소득세 부담으로 인해 차익의 상당액을 세금으로 내야 한다. 일단 전용면적 85㎡초과하는 고급주택에 대해서는 취득세 1.5%, 농어촌특별교육세 0.16%, 등록세 1%, 지방교육세 0.4% 등의 각종 세율을 적용, 구입할 때만 2,900여만원의 세금을 내야 한다. 여기에 주택을 보유하는 동안 낼 세금부담도 만만치 않다. 올해 시세 9억여원, 공시가격이 약 7억원인 아파트라면 재산세 149만원, 종합부동산세 45만원에 각종 부가세를 포함해 285만원의 세금을 내야 한다.
또 양도소득세의 경우 국내에서는 1주택자라고 하더라도 공시가격이 6억원을 넘는 만큼 9~36%의 세율을 적용해 양도세를 내야 한다. 주택거래의 각종 비용(약 2,100만원)을 제외할 경우 약 1억6,500만원의 차익 중 4,770여만원이 세금으로 빠진다. 만약 2주택자가 이를 보유했다가 판다면 내년부터 강화된 50%의 양도세율을 적용, 8,250여만원의
세금을 내야 한다. 결국 한국에서 100만달러짜리 주택을 샀다가 팔 경우 아무리 적어도 8,000만원 이상의 세금을 내야한다는 분석이다.
같은 가격의 주택을 캘리포니아에서 샀다가 판 경우를 살펴보자. 주택구입시에는 우리의 등록세에 해당되는 등기이전비로 5,000달러를 내야 하고, 주택을 보유할 땐 시세의 1%인 1만달러의 재산세를 매년 부담해야 한다.
양도소득세는 보유기간이 1년미만인 경우는 일반소득에 합산하여 과세하고 보유기간이 1년이상인 경우는 별도소득세율을 적용하는데 최고 15%의 세율이 적용된다. 하지만 주거용 주택의 경우 소유주가 최근 5년동안 2년 이상 거주시 결혼한 부부에 대해서는 양도차익의 50만달러까지 세금을 면제 받을 수 있는 장점이 있다. 따라서 세부담을 최대 2만5,000달러, 우리 돈으로 약 2,400만원대로 줄일 수 있는 셈이다.
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