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Q=올 5월에 결혼을 앞둔 예비 신혼부부입니다. 서울에 전셋집을 구하고 있는데 여유자금이 넉넉지 않은데다 융자가 없는 집을 찾기가 어렵습니다. 다가구 주택을 하나 봤는데 매매가격은 10억원 정도이고 2010년 7월에 받은 융자가 3억원 정도 있습니다. 현재 세입자가 3명이 있는데 각각 전세금액은 7,000만원입니다. 전세로 들어가도 문제가 없는지, 만약 경매로 넘어가도 전세금은 안전한지 궁금합니다.
A= 통상 대출금과 전세금의 합이 매매가의 70%를 넘지 않아야 안전하지만 시장 회복에 대한 불확실성이 커 매매가격이 추가로 하락할 수 있습니다. 현재 상황에선 대출금과 전세금의 합이 매매가의 60% 이하인 것이 바람직합니다.
융자가 3억원이고 세입자 4명(현재 세입자+본인)의 전세금액 2억8,000만원이므로 '융자 + 전세금액'은 5억8,000만원입니다. 이는 매매가격의 58%에 해당하기 때문에 현 상황에서는 안전하다고 볼 수 있습니다.
향후 경매로 넘어 갔을 때가 더 중요합니다. 아파트가 아닌 다세대주택의 경우 시가보다 낮게 낙찰되는 경우가 많기 때문입니다.
해당 임대차 매물에 문제가 생겨 경매가 진행이 될 경우 낙찰가액에서 선순위 채권금액을 빼고 남은 금액을 순위별로 세입자가 배당 받습니다. 향후 2년 후 다세대 가격이 하락해 최저매각 가격이 8억원일 때 2번 유찰됐다고 한다면 낙찰금액은 최저매각 가격의 64%인 5억1,200만원입니다. 이 경우 낙찰금액에서 채권금액 3억원을 제외한 2억1,200만원으로 순위별 배당을 받게 됩니다. 가장 후순위에 해당하는 세입자는 보증금을 다 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.
근저당 설정이 언제로 돼 있는지 최우선변제 대상인지도 체크해봐야 합니다. 최우선변제란 저당권 실행으로 경매 낙찰 시 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제 받을 권리를 말합니다. 근저당 설정이 2010년 7월 26일 이후에 돼 있다고 한다면 서울시의 경우 보증금 7,500만원 이하일 때 2,500만원까지 보장됩니다. 그 후 나머지 보증금액은 순번에 따라 배당 받게 됩니다.
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