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[MB정부 부동산정책 성공하려면] 냉·온탕식 정책은 이제 그만 시장기능 회복 '발등의 불'정책대상 좁히고 시장에 맡겨라인위적 가격조정 정책은 부작용 악순환 불러지자체에 중앙정부 권한 점진적 이양도 필요 김상용기자 kimi@sed.co.kr “지난 1967년 처음으로 부동산 투기 억제책이 나온 후 50건이 넘는 정책이 나왔지만 억제와 활성화를 왔다갔다하는 정책으로 가득합니다. 이 같은 상황에서 정부의 정책이 과연 효과를 거둘 수 있을까요(김현아 건설산업연구원 연구위원)?” 정부가 경기활성화를 위해 부동산 경기를 정책 수단으로 활용하고 부동산 가격이 급등하면 다시 수요 억제책을 내놓으면서 실수요자들만 갈팡질팡하고 있다. 강도 높은 규제로 시장이 침체되면 곧바로 경기활성화라는 카드를 꺼내드는 등의 부동산 규제 완화 정책이 뒤따르면서 예측 가능한 정책의 필요성이 높아지고 있는 실정이다. 이에 따라 전문가들은 정책을 변경하는 과정에서 일어나는 부작용을 피하기 위해 정책 대상을 축소하고 인위적으로 가격을 조정하려는 목표를 버려야 한다고 지적했다. 인위적인 가격 정책은 다시 부작용을 낳고 이를 해결하기 위해 또 다른 정책이 필요해지는 만큼 민간 규제를 점차 축소해나가야 한다는 지적이다. ◇사야 하나…팔아야 하나…=서울 목동과 일산에 집을 보유하고 있는 고모씨. 고씨는 1가구 2주택자이지만 정부의 강도 높은 부동산 규제에 신경 쓰지 않는다. 고모씨는 “정부의 세금 폭탄 위협 때문에 어느 한 쪽의 집을 팔면 양도세 부담이 커 실제 남는 이익이 크지 않아 팔아야 할 메리트가 없다”며 “하지만 아들이 나중에 그 집을 사려고 하면 10년 넘는 시간을 허비해야 하고 정부 정책이 언제 바뀔지 모르는 상황에서 집을 내놓을 이유가 없다”고 잘라 말했다. 정부의 냉ㆍ온탕식 부동산 정책으로 일반 국민들의 정부 정책에 대한 신뢰도는 이미 땅에 떨어진 지 오래다. 그러나 부동산 시장에 신규로 진입하는 신혼부부 등은 정부 정책만 믿고 의지한다. 이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “실수요자들이 상한제 적용 아파트 당첨만을 기다리면서 미분양이 늘어나고 있다“며 “하지만 건설사는 상한제 적용 아파트 공급을 꺼리고 있어 언제 정부 정책이 변경될지 예단하기 어렵다”고 진단했다. 만일 정부가 정책을 변경하게 되면 고스란히 손해를 감수해야 할 수밖에 없다는 의미다. ◇일관성 없는 정부 정책=일반 국민들이 이처럼 정부 정책에 미온적인 반응을 보이는 것은 손바닥 뒤집기식 부동산 정책의 영향이 크다는 것이 전문가들의 지적이다. 이승우 건설산업연구원 연구위원은 “경기부양과 투기억제 대책의 잦은 반복 시행은 시장의 왜곡을 가져와 효과보다는 오히려 불신을 낳았다”며 “우리나라는 대책 발표 직후 가격 하락이 나타나지 않으면 연이어 강도 높은 대책을 내놓아 시장을 고사하게 만든 뒤 곧바로 경기 활성화 대책을 발표해 전혀 다른 결과를 낳는 경우가 많았다“고 진단했다. 건설산업연구원에 따르면 경기 활성화 대책으로 나온 수요 진작 정책은 시장이 침체돼 있을 때 시행되지만 단기간 내에 성과를 거두지 못하고 오히려 경기 상승기에 본격적인 효과를 나타낸다. 반대로 가격 안정 효과를 노린 투기억제책은 가격 상승기에는 효과를 내지 못하다가 가격 하락기에 효과를 나타내 가격 하락폭을 확대시킨다. ◇정책 대상 축소하고 시장에 맡겨야=추가적 보완 조치가 필요한 정부 정책이 한계에 달한 만큼 시장에 맡겨야 한다고 전문가들은 지적한다. 또 시장에 전적으로 맡기는 정책을 보완하기 위해 각 지방자치단체에 중앙정부의 권한을 점진적으로 이양하는 작업도 병행해야 한다고 조언했다. 현재 중앙정부의 정책으로는 서울과 수도권ㆍ지방의 미분양 사태와 가격 급등 현상을 획일적으로 통제하기 어려운 만큼 지자체 별로 서로 다른 대안을 내놓을 수 있는 길을 마련해야 한다는 것이다. 김현아 건산연 연구위원은 “규제 일변도의 많은 부동산 대책이 쏟아져 나왔지만 정책의 실효성은 크지 않고 불신만 키워온 게 사실”이라며 “정부 정책이 시장과 산업에 왜곡된 결과를 낳고 있는 만큼 정책 대상을 축소하고 시장 기능을 활성화하는 방향으로 전환할 필요가 있다”고 조언했다. 정부가 직접적인 수단으로 가격을 통제하려는 정책을 포기하는 대신 구매능력을 확대하기 위한 주택금융 발전을 통해 보완적인 역할에 충실해야 중산층이 안정된 내집을 마련할 수 있다는 것이다. • 지속적 주택공급 필요 • 집값 안정, 땅이 문제다 • 수요있는 곳에 공급을 • 서민층 주거안정 절실 • 투기는 막되 거래숨통 터줘야
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