공급가격 주변시세 60% 불과

분양가 주변시세 60%에 공급불구 수익률 30%

싸게 사들인 토지 급등한 시세로 분양가 반영

분양대금 마련못한 원주민은 입주 포기할판

■ 서울시 장지·발산지구 분양원가 첫 공개

공급가격 주변시세 60% 불과

SH공사, 매입원가 워낙 저렴해 고수익시세차익 노린 투자자들도 40% 수익민간업체 분양원가 공개에도 영향 클듯 ■ 장지·발산지구 분양원가 첫 공개

이연선기자 [e-mail]

"주변 시세의 60%에 공급하고도 30% 가까운 수익을 냈다." (최령 SH공사 사장)

서울시 산하 SH공사가 26일 발표한 분양원가 공개내역을 보면 일단 주변시세의 절반 수준인 분양 원가에 처음 놀라고, 두 번째로 SH공사의 높은 수익률에 다시 한번 놀라게 된다.

또 시세차익을 노리고 이 지역에 들어온 투자자들은 40%의 차익을 얻게 됐다.

분양가가 낮은 데도 높은 수익을 얻을 수 있었던 것은 SH공사가 원주민들로부터 토지를 싸게 사들인 데다 택지지구의 대부분이 녹지 지역이어서 수용하는 데 비용이 적게 들었기 때문이다. 또한 주변 아파트 시세와의 격차로 입주민들이 얻는 시세차익을 줄이기 위해 건설원가에다 5%의 수익을 별도로 부가하면서 SH공사가 얻는 이익은 30%에 육박하게 됐다. 물론 SH공사의 분양수익은 모두 개발부담금과 임대주택 건설 등 공공의 목적을 위해 쓰이게 된다.

SH공사는 분양가 산정방식은 토지비와 건축비와 구분해서 살펴볼 수 있다. 토지비는 26평 이하 분양주택의 경우 조성원가의 95% 가격에 공급하지만, 26평 초과분은 주택건설공사 착공일 기준 감정가에 공급, 수용부터 착공시점까지의 토지비 상승분이 포함된다. 건축비는 지구에 따라 건설원가에 5%의 수익 부과여부가 결정된다. 최 사장은 "건설원가에 5% 수익이 부가되는지는 해당 지구의 특성에 따라 결정될 것"이라며 "발산ㆍ장지지구가 아니더라도 입주민의 시세차익이 너무 높다고 판단되면 5%를 부가해 SH공사의 부채를 해결하고 임대재원으로도 쓸 계획"이라고 말했다.

지난해 9월 은평뉴타운 뉴타운을 평당 1,500만원에 분양하는 등 '고분양가 홍역'을 치렀던 SH공사는 이번 분양원가 공개를 계기로 앞으로는 분양가 산정절차를 좀 더 투명하게 진행할 수 있을 것으로 보인다. SH공사는 장지ㆍ발산지구의 분양원가 공개가 오는 9월부터 시행되는 민간택지의 아파트 분양원가 공개에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보고 있다. SH공사 관계자는 "이번 공개를 위해 대학교수, 공인회계사, 감정평가사, 변호사 등 전문가로 구성된 SH공사 분양가 자문위원회, 서울시 분양가 심의위원회의 심의를 거쳤을 뿐 아니라 2개 회계법인으로부터 별도의 검증도 받았다"며 "이번 분양물량이 특별공급 물량이어서 부동산 시장에 미칠 영향은 크지 않겠지만, 주택공사나 토지공사는 물론 향후 민간업체의 분양원가 산정에 영향을 미칠 것으로 본다"고 말했다.

하지만 싼값에 토지를 수용 당했던 철거 가옥주들은 수용당한 이후의 땅값 상승분과 주변 아파트값 상승분 감안치(건설원가의 5%)까지 떠안게 돼 부담이 커지게 됐다. 특히 분양대금이 부담스러운 원주민들은 입주도 못해보고 아파트를 매매할 가능성이 높아졌다. 이미 장지ㆍ발산지구의 분양권은 부동산 시장에서 인근 일반 아파트 시세와 비슷한 가격을 형성하고 있다.

현재 장지지구는 아파트가 없지만 문정동 일대 아파트의 평균 시세는 평당 2,360만원. 가장 가까운 문정 건영 32평형은 5억6,500만~6억3,000만원으로 장지지구 11단지 33평형 분양가인 3억6,797만원의 두 배에 가깝다. 장지지구는 송파신도시가 들어설 경우 추가상승도 예상된다.

발산지구 2단지 33평형 분양가(2억2,733만원)도 인근 아파트 시세의 절반에 못 미친다. 내발산동 평균 시세는 평당 1,650만원으로 우장산롯데 32평형은 5억8,000만원, 현대홈타운이 6억3,000만원 선이다. 발산지구 역시 강서권 최대 개발프로젝트인 마곡지구의 영향권 안에 있다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 "원주민들이 계약금에 대한 부담으로 입주가 임박한 시점이 되면 매물을 더 많이 내놓을 것 같다"고 말했다.

입력시간 : 2007/04/26 19:02