2주택 등 1채를 자녀에게 증여하려는데…

Q. 허 씨는 서울숲 인근 성수동과 잠실에 2채의 아파트를 소유하고 있다. 8ㆍ31부동산대책으로 인해 내년 이후에 2채 중 1채를 처분할 때 양도세 부담이 커진다는 사실을 알게 되었다. 하지만 2채 모두 보유하고 싶은 허 씨는 자녀에게 성수동 소재 아파트를 증여하기로 결심했다. 그리고 절세를 위해 전세보증금을 끼고 증여하는 부담부증여 방식을 고려 중이다. A. 증여하는 아파트와 함께 대출이나 전세보증금 등의 채무를 같이 증여하는 방식을 부담부증여라고 한다. 부담부증여 방식을 선택하는 이유는 아파트만 증여하는 일반증여보다 세금을 줄일 수 있기 때문. 허 씨가 시가 3억원 상당의 성수동 아파트를 그냥 증여하면 허 씨의 자녀가 납부할 증여세는 약 4,000만원이다. 하지만 성수동 아파트의 전세보증금 1억4,000만원을 자녀가 인수하는 조건으로 증여하면 증여세는 1천4,000만원으로 줄어든다. 자녀는 아파트 3억원을 증여 받았지만 전세보증금이라는 채무 1억4,000만원도 인수했으므로, 순수하게 증여 받은 금액은 1억6,000만원(=아파트 3억원-전세보증금 1억4,000만원)이기 때문이다. 하지만 부담부증여시에는 일반 증여시 발생하지 않는 양도세가 허 씨에게 과세된다. 이는 자녀가 부모인 허 씨의 전세보증금을 대신 상환해주는데 따른 것이다. 허 씨가 10년 전에 1억원을 주고 성수동 아파트를 매입, 부담부증여시 양도세는 약 1천2,00만원이 과세된다. 따라서 일반 증여할 때의 증여세 약 4,000만원 보다 부담부증여시 총 세부담 약 2,600만원(=증여세 1,400만원+양도세 1,200만원)이 적어 절세가 가능하다. 그렇다면 내년 이후에 부담부증여하더라도 세부담은 동일할까? 그렇지 않다. 내년 이후에는 2주택 양도시 양도세가 중과돼 세부담이 증가한다. 부담부증여시 증여세는 올해와 동일하지만, 양도세는 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율이 50%로 중과돼 약 4,500만원이 과세된다. 즉 부담부증여시 총세부담이 약 5,900만원으로 일반증여시(4,000만원)보다 많다. 따라서 내년 이후에는 부담부증여보다 오히려 일반증여가 유리하다.